中国房价历经四次转变北京上海区别如此大_武汉房产_新浪房产

中国房价历经四次转变北京上海区别如此大

http://wh.house.sina.com.cn 2005年04月30日14:05 经济观察报·蓝筹地产姜洪桥

国家统计局最新统计显示，今年第一季度全国房价仍然上涨，其中上海涨幅位居第一，而北京继续保持稳定增长。　　在相当长的时期内，北京一直是全国房地产价格最高的城市，但是这一情况发生了变化，2003年上海首次超过北京。观察统计局近年来的报告，可以发现一个明显的趋势，不仅是北京，整个环渤海地区主要城市房价的增长速度都低于长三角地区一倍以上。　　北京和上海的区别为何如此之大?中国的房价之最已经历经了海南-深圳-北京-上海的转变历程。每一次转变总是伴随着区域经济力量和城市化进程对比的变化，也伴随着财富转移焦点的迁移。　　京沪差异　　根据统计，今年第一季度全国35个大中城市的房价涨幅，比去年同期上升2.1个百分点比去年四季度上涨2.7%。其中，上海房价涨幅最高，达到19.1%，房价增长接近两成，北京涨幅为6.5%。与上海和北京保持鲜明一致的是，京沪周边城市都保持了相当的类似性。同属长三角地区的杭州涨幅为13.8%，南京为11.6%，均是增长最快的城市。而北京周边的天津和石家庄与北京一样，涨幅为6.5%。　　京沪的房价差距早就拉开。2004年初，国家统计局公布了上一年的统计数据，2003年上海市商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超过北京成为全国房价最贵的省份城市。在此之后，北京的房地产界就反省过为何北京不如上海，当然，那个时候房价问题还没有被舆论批评的如此激烈。有相当多的人感觉北京比上海矮了一截，将北京房价第一地位的陷落归结于北京政府工作执行不力，信息不透明等等，并以"北京落后上海一个时代"来质问北京政府部门。同时，华高莱斯顾问公司总经理李忠认为，是上海的商人文化导致了这样的结果，就像股市一样，没有小股民的参与房价拉不起来。　　其实，看看我们简短的房地产业发展史，房地产价格的焦点城市总是在变化。90年代初是海南，然后是深圳、北京和上海。现在看来，海南毫无疑问是沉寂下去了，广州和深圳所代表的珠三角地区房价也保持平稳了两三年之久。　　潘石屹认为，影响房地产业市场需求变化的主要因素是城市化进程。当然各个城市各不相同。每个城市房地产的价格总是和经济增长以及城市化水平相应。1990年，北京的城市化率为73.4%，高于上海和广州。几年之后，上海和广州的城市化率已经超过80%，北京仍然维持在80%以内，几乎没有增长。2000年，深圳城市化率达到了92.5%，成为全国城市化率最高的城市，深圳也成为当时全国住宅开发的领头羊，万科、中海等大型开发商由此发迹。对广东目前的平稳，潘石屹的回答是，"珠三角房价的平稳，是因为十年前它就已经涨过了。" 　　如果仅仅用城市化率来宣称北京房价不如上海是应有之意还不充分的话，另一个数据则足以证明两地在经济发展上的巨大差距。今年年初，当北京市统计局宣布北京人均GDP超过3000美元时，长三角地区宣布人均GDP超过4000美元。　　三种力量　　不过，城市化率仅仅是一个基本面的因素，决定房地产价格的是实际购买。"城市化未必造成刚性需求"，社科院社会学研究所唐钧研究员分析，"需求和有效需求是两回事，人口转移到城市未必就意味着一定会买房"。　　潘石屹把实际购买他所建设楼盘的外来人群进行了排名。购买最多的是山西人，其次是浙江、山东和东北人。当然，这些人都是富有财力的人物，而非平头百姓。同样，虎杰投资顾问公司首席分析师张寅认为，在城市化过程中要把普通的经济移民和投资移民区别开来。他在最近的研究中也把决定上海房价的力量分成三类，一类是本地力量，另两类是外部购买力量和中介。外部力量中重要的一部分就是长江三角洲的民营企业，这个过程早在90年代就开始了。　　"每个房地产的周期都会有领头羊出现，以前是深圳和北京，现在就是上海"，张寅说，"人们必然选择商务和工作环境好的国际化城市"。大家选择上海是因为上海特殊的地位。东方希望集团将总部迁往上海时，刘永行甚至仅仅以交通作为理由，他说："要做成一个全国性的集团公司，我认为首先要解决交通问题。东方希望总部迁到上海后，感觉坐飞机就像坐公交车，不用预订，临时就可买到机票，甚至5分钟前赶到也能买到。" 　　就像潘石屹向记者描述的那样，"在中国人看来，进城就是幸福生活的开始"。江浙的企业和人群向杭州蜂拥，杭州的人又向上海推进。人们可能清楚地记得，从1996年开始，民营企业始发了向上海转移地热潮。四川的东方希望集团，江苏的春兰，浙江宁波的雅戈尔、杉杉，温州的正泰、均瑶等将总部迁往上海。最近一次引人关注地迁移行动是在2003年年初，吉利集团迁到了杭州。　　浙江省统计的资料显示，目前在沪的浙江企业至少也有7万家以上，如果加上在上海开店的企业人数，约在30万人左右。浙江在沪的企业约占上海企业的1/6，浙江民营企业在沪的注册资金为700多亿元人民币，仅上海市浙江商会的会员企业注册资金便高达500亿元。而在北京，外来民营企业寥寥可数，惟一比较成功吸引民营企业的丰台总部基地中，民营企业的比例也仅为10%。　　在同一时期，跨国公司开始了迁移行动。美国《财富》杂志的一项调查，全球4万多家跨国公司92%以上的企业若干年内将考虑在中国设立地区总部，其中首选上海的占30%，其次是北京占15%，深圳11%。伴随这些企业而来的是来自全世界的财力雄厚的购房者。　　"对房地产而言，城市化和人口迁移并不那么重要。重要的是有购买力的人如何迁移"，张寅认为，人口迁移实际上是人口洗牌的过程，有钱人会首先选择好地方并沉淀下来，上海房价上涨过程就是外部财富向上海转移的过程，它是民营企业十几年来财富的释放。北京房地产市场显然没有得到这么雄厚的需求支持。