领袖楼盘是一种旗帜，根源上是由企业发展战略中的领袖企业引申出来。领袖企业在现代经济条件下每一个行业都已经形成了自己的领袖企业，通常来讲领袖企业必须具备以下条件：

　　一、核心竞争力，核心竞争力主要体现在5个方面：

　　1、能够为企业带来长期效益的竞争点，比如说技术、管理、服务等因素；

　　2、其它同类企业难以比较，各方面差距比较大，具有相当强烈的比较优势；

　　3、同类企业在相当长的时间内难以模仿；

　　4、能够为客户带来长期的附加值。

　　核心竞争力实际上是在定位中针对企业自身、客户、竞争企业等制定的，全面分析使得其在竞争当中脱颖而出，与同类企业相比形成巨大优势。核心竞争力经过400多年工业化进程的，可以分为四个层次：1、产品层次、产品形态，在服务 、管理、技术等方面处在全球领先地位，这也是核心竞争力发展最低的一个层次；2、企业，在产品形态上形成自己的核心竞争力后，会逐渐突破单一产品的限制，追寻整个企业全方位的核心竞争优势；3、技术层面的支持，拥有其它企业无法企及的强大的研发能力，在核心技术上永远走在最前列；4、标准，制定全球的行业标准，在行业中树立权威优势，引导整个行业的健康发展。

　　这些因素就决定领袖企业的一般素质。领袖企业一般规模大，市场占有率高，如家电行业，领袖企业市场占有率应达到30%，只有在占有一定市场份额后，才可能形成战略上的规模效益、低成本效益。

　　二、引导市场发展的主导方向

　　在引导市场发展方向方面处于领袖地位、领先、超前。主要是四个方面：技术、服务、市场开拓能力和管理，这四个方面都在不断发展变化，在激烈竞争当中都在不断往前走。技术是核心竞争力之一，服务应非常周密，用这些东西引申到领袖楼盘时，同样应当具备前面这些核心概念。

　　作为产品的产品层次，产品本身的内涵，产品的规划、景观、建筑设计，及施工、结构等技术层面上是否引导着市场往前走，引导其它企业往前走是成为领袖楼盘的重要因素。这也要求领袖企业必须有引导性、超前性、其它企业的追随性，没有这些则很难说它是一个领袖企业。

　　三、引导客户需求

　　企业在满足客户需求方面可分为两个层面：

　　1、适应需求，人们在一定的历史条件下成生了某种需求，市场上还没有相应产品来满足需求，由此产生的新产品就属于适应性需求。比如说“1＋1”房型结构是在独生子女时代产生的，产品本身不需要创新，只是根据目前国内独生子女的家庭结构以及国内传统居住模式设计户型，以此填补市场空白，适应了需求。

　　2、引导性需求，需求是可以发现、可以适应的。在根本技术难以改变的条件下具有某种领导性的领袖楼盘。对领袖企业来说要引导需求，引导一种生活方式，使整个市场需求更健康、更合理。包括利用新材料的演化来适应人们居住的需求，也是引导需求的一种趋势。

　　具体到房地产行业，作为在领袖企业光环辉映下的领域楼盘，首先应满足以下三个基本条件：

　　1、在一个城市、同一地段、对同一类产品(商业或住宅的高、中、低档)具有代表性、和同类物业无可替代的优势

　　2、市场场份额大，至少在某一片区具备较大优势并具有一定建筑规模

　　3、引导市场价格制定及走向

　　领袖楼盘其价格对对同类楼盘和同片区楼盘具有引导作用。比如某个片区的某个盘的入市使得市场上很多盘的价格跟着跑，各楼盘以该楼盘位参照系，综合比较双方各项优劣势，制定价格策略，实行价格梯级、价格接力，但一般其价格都不会超过领袖楼盘。

　　从另一方面来看领袖楼盘价格不管是对企业还是客户都把它作为一种参照系，采用比较价格，领袖楼盘对市场的健康发展在很大程度上起决定作用。因具具备领导作用，其它企业则先观望，由领袖楼盘引领整个行业整体前进。

　　领袖楼盘背后的领袖企业承受风险风险也最大。它常常成为众矢之的，时刻处在最激烈的市场竞争之中，因此它也需要时刻观察、研究对手的新优势点，反过来又促进其敏锐的市场触觉，进一步发展壮大自己。

　　从某种意义上说领袖企业楼盘对市场的健康发展有着至关重要的意义，引导市场从总体上去健康发展。领袖企业本身也应具有一种社会职责，要考虑承担社会责任，这些都是在市场中自然形成的。只要做到这些，才是当之无愧的领袖楼盘。

                                            （朱佳林：华中科技大学教授）