在经历了几个月的楼市“寒冬”之后，尽管业内人士普遍预测，3、4月份将会是重庆楼市的“春天”降临之时，然而记者近日从中原地产重庆公司提供的统计资料了解到：从春节过后到现在，重庆房屋成交量较去年同期相比，并未出现明显回升，反倒是成交价格大幅上涨———成交量平稳而成交价格大幅上升，这一现象透露了什么样的市场趋势？
高档楼盘大量上市
据来自中原地产信息网站的消息，今年2月主城区住宅成交建筑面积53.97万平方米，环比下降47.33%，成交建筑面积均价3916元/平方米，环比增加6.01%。进入3月，根据目前的情况统计，大约和2月的情况类似。
“每月的楼市均价并不能说明房价涨跌问题，不具有一定的代表意义。”鹏润地产策划经理何志宏说，如果近期楼市高档商品房如花园洋房等开盘较多，房价势必会出现大幅上涨，但如果是一些普通小户型开盘比较多，价格自然有所下降。
对于何志宏的观点，协信地产营销总监王强也表示赞同：“大批准备购买中低价房的购房者依然在持币观望，而购买高档次商品房的购房者观望情绪没有那么浓，因此体现在成交数据上，全市成交均价呈现上涨趋势。”在王强看来，这是一种正常现象。
据了解，在2月份房屋均价上涨的区域，均推出了一大批花园洋房和联排别墅，如协信·彩云湖、同天绿岸、保利·国宾上院等，尽管这些楼盘成交量都不甚理想，但成交建筑面积均价都在7000元/平方米以上。
地产开发成本上升
业内人士分析认为，和股市一样，缩量上涨的格局反映了当前消费者的犹豫。在去年一轮涨价带来的购房潮后，重庆楼市的房价已经到了历史上一个相当高的水平，这极大地抑制了消费者的购房热情，也使得价格上涨的刺激作用被弱化。
“房价上涨的另一方面原因在于土地供应偏紧。”何伟坚说，由于土地价格的上涨，使得地产开发的成本上升，再加上人们对于房价上涨的预期，因此销售价格很难回落。
何伟坚分析，一方面买方心态已经稍微缓和，对后市先采取观望态度，不急于介入；另一方面卖方看好后市的心态也没有改变，对未来预期价格的“折现”意愿并没有降低，这才使得房价出现了“空涨”现象。
报盘价格屡创新高
协信地产营销总监王强认为，在房贷新政频频，政府各方均在努力保持房价稳定的时候，许多消费者干脆就选择持币观望。与此同时，由于此次房贷新政并未给开发商和投机者形成有效打击，在政策效果未明前，开发商几乎没有降价销售的意愿，这使得市场即便在缩量的情况下，仍然保持一定的上涨。
对于2月份房价环比上涨的局面，何伟坚认为，目前尽管开发商面临销售量萎缩，资金链条不断绷紧的局面，但面对当前房价还在继续快速上涨的现实，许多开发商不愿通过损失原先“捂盘”可以带来的超额收益，所以纷纷都会选择将未来的部分超额收益“折现”到现在的价格上，从而出现了开盘价或者报盘价屡创新高的局面。
何志宏告诉记者，目前政府的思路很明确，即加大供应量。但是这种调节具有滞后性，因为加大的供应量要在市场上形成有效的供应需要一年甚至更长的时间。
房贷新政效果未显
“目前国家出台的很多政策初衷都是好的，但是在具体的落实中却受到很多因素的影响，政策效果并没有达到预期的目标。”何志宏举例说，比如最近出台的房贷新政，由于各家银行对政策的实施有不同的理解并采取了不同的执行方式，这实际上抵消了政策的实际效果。
“实际上，现在针对房地产市场的调控政策是多管齐下的，并形成了一个政策体系，但在实际执行过程中，每一个单一政策都会遇到市场实施环境的消化或者抵消，这是近几年经常遇到的情况，这必然致使好多政策很难发挥其应有的作用。”何伟坚表示，当前并不是缺少政策，而是缺少执行力度和实施决心，怎样真正执行和落实既有政策才是问题的关键。
中小楼盘最后一搏
尽管如此，不少开发企业依然打算在往年被视为楼盘“活跃期”的3、4月份再赌一把。
中原地产统计的资料显示，仅3月上旬半个月的时间，每个区均有几个新开楼盘上市，而且都打出了从9.6折到9.9折不等的打折房价，先优惠再打折的楼盘也不在少数，房屋均价将近4500元/平方米，比2月份高出584元/平方米。
往年这个时候，都是楼盘的红火时期，但对于今年开发商在3月份依然进行打折促销、变相降价的现象，也有分析人士认为，在对楼盘进行定价的时候，后期开工的项目价格不可能低于之前开工的项目，因此开发商开盘前打出的价格很高，但为了回笼资金，平衡账上资金，才主动打折，但这并不代表房价是降的，那只是一种表面降价现象。
“走适合自己的路去生存、去发展，有的瞄准低端，有的瞄准高端，有的瞄准商业，有的走向外地，这都是楼市面临的必然结果。”王强告诉记者，对于目前负债偏高、资金链非常吃紧的一些中小房地产开发企业，最现实的问题是保留最赚钱、最有长期爆发潜能的资产和常规的主业资产，尽早甩掉非主业资产、可有可无的资产甚至部分赚钱的资产，争取将负债降到合理的水平。
王强认为，依照现在的楼市情况来看，购房者对房屋质量、物管品质、售后服务等要求会更加苛刻，因此，一些中小开发商纷纷在此时开盘是在进行着最后一搏。“自然界的生存法则正在楼市中慢慢成为现实，相信将来上规模、有实力的开发企业才是整个地产业的主宰。” |
