(温建东 马昀/文)2006年7月24日，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，进一步加强和规范外资投资我国房地产市场的管理。《意见》的出台是基于一个大的环境背景考虑的。

　　外资加速流入中国楼市

　　当前，外资流入国内房地产市场规模较大。其中，新设外资房地产企业增长较快，外资购买国内房地产有较大增长。从房地产开发市场看，房地产市场已成为外商直接投资的第二大行业。2005年外资房地产企业的实际投资规模为54.2亿美元，占全部行业实际利用外资的9%。2006年一季度，实际使用外资金额14.79亿美元，同比增长47.7%，占比上升到10.4%。从房地产销售市场看，外资境内购房增长态势也十分明显。2005年外资结汇购房34.1亿美元，比2001年增长4.8倍。2006年一季度，境外机构和个人购买境内房地产资金结汇12.49亿美元，增长211.4%。在外资购房中，一些在境内没有商业存在海外基金批量购买高档楼盘情况较为突出。例如，近期摩根士丹利房地产基金世纪华庭(公寓)有限公司一次性购买上海市陆家嘴地区住房200多套、总价近9亿元人民币。

　　外资流入国内房地产市场，充分说明我国经济发展、城市化进程较快，市场潜力巨大。外资的参与虽然有利于发展和繁荣国内

　　笔者认为，此项房地产“限外”的新政策，是我国遵循房地产市场管理国际经验、有序引导外资参与国内房地产市场的重要法律依据。

　　国外地产“设防”有何高招？

　　世界上许多国家出于国家安全等目的，综合运用外资、土地、金融、税收等多种手段，加强对外资流入房地产市场的管制，促进房地产市场健康发展。总体来看，这已成为国际上通行做法。根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，187个成员中，有137个成员对外资投资房地产进行管制。其中既有发展中国家也有发达国家，既有货币可兑换国家还有不可自由兑换国家。

　　管制动机

　　从管制的动机上看，大体包括三种类型：

　　一是考虑到土地资源的稀缺性，防止国民财富的对外流失。例如，越南、保加利亚禁止外国投资者购买土地。瑞士对外资购房要求审批非常严格，有时需要经过州和联邦两级政府批准。捷克、斯洛伐克、波兰仅允许外资购房用于与居民结婚、外交等自用性质。对外资购房的严格限制完全排除了外资投机性购房。

　　二是出于公共利益或国家军事安全的考虑，对特定地区房地产实行必要的管制。例如，土耳其规定，外资在军事区、安全区和乡村不得购买房地产，阿根廷规定外国投资者购买边境地区房地产需要国防部批准。有的是出于公共利益考虑。新西兰对购买保护区内毗邻地区的外资进行诚信审查和国家利益审查。

　　三是出于限制外资炒作房地产市场的需要。如泰国吸取亚洲金融危机教训，禁止外资流入房地产行业。澳大利亚、塞浦路斯、新西兰、波兰等国对外资购买房地产有面积限制。澳大利亚还规定外国公司不得购买住宅，除非该公司将此住宅作为其在澳工作的高级行政管理人员的住所。新加坡规定有特殊贡献的外国公司才被优先考虑允许购买房地产用于高级管理人员居住。印度规定，外资购买房产必须事先得到印度储备银行的批准，而且只限于购买住宅，一般不允许将租金收入或房屋出售后的收益部分汇出。

　　管制环节

　　从管制的环节看，外资流入房地产市场的管制主要通过交易和汇兑环节进行。总体来看，由于交易环节处于买卖发生阶段、实际外汇资金转移之前，往往是管制的重点环节。汇兑环节作为实际外资资金流入或汇出的阶段，已伴随物权的变动，更多事后是作为管制的辅助环节。因此，绝大多数国家都在交易环节就有所限制，有的还把管制从交易环节延伸到兑换环节。此外，各国对居住用房的管制相对工商用途的更加严格，对外国人比对侨民严格，对投机性购房比对自用房地产严格，且管制措施也有所不同、特色分明。

　　管制方法

　　从管制方法看，大体可分为八类。一是限制外资投资或购买房地产的区域。例如，阿根廷、爱沙尼亚、墨西哥、巴基斯坦，新西兰。土耳其等国限制外资购买边界和海岸线附近的房地产。捷克禁止外资购买农林地。二是限制外资投资或购买房地产的面积。例如，塞浦路斯、新加坡、波兰规定，对外资购买超过一定面积、规模的房地产需要审批。三是限制外资投资或购买房地产的金额。如澳大利亚、保加利亚对外资购房超过一定金额有审批或报备的要求。四是限制投资者的身份。如捷克、波兰、丹麦以及斯洛伐克都规定，外资获得房地产途径仅限于外资因继承或共同财产分割、与本国公民结婚满足一定年限、获得本国永久居留权或住满规定年限、外国外交机构、原先就有自有土地的外资、金融机构、经合组织和欧盟居民建立的营业机构。五是限制外资投资的用途。一些国家区分商业用地、工业用地、农业用地和居住用地，通常对工商业用途的房地产购买比较宽松，对居住用房较为严格。如新加坡、巴基斯坦不限制为工商业目的的购买，对其它购房严格限制。又如澳大利亚、芬兰等国仅允许自用、休闲等性质的房地产交易，不允许投机性购房交易。六是限制外资持有房地产的比例。如美国、菲律宾对外资土地拥有权规定了上限比例；澳大利亚对外资购房金额规定了最高上限。七是规定外资持有房地产的最低年限。如澳大利亚、埃及、波兰、丹麦等国规定，持有房地产1—5年以上才可交易。此外，有些国家对外资投资还设有禁止性条款。例如，保加利亚、越南禁止外资购买土地；捷克禁止外资法人机构购买农业或林业用途的房地产。菲律宾规定外资对土地的拥有权不能超过40%。八是设立行政性审核措施，包括：(1)事先审批，如俄罗斯、乌克兰、瑞士；(2)事先报备，如瑞典、西班牙；(3)要求向有关部门登记，如蒙古。(4)汇出环节设置限制。例如，智利要求外资汇出转让房地产所得时向银行提交出售证明。塞浦路斯规定，外资必须用外汇购买房地产，售房款一年汇出金额不得超过一百万塞镑，或总金额的三分之一。

　　限制性调控势在必行

　　过去，我国对外资流入境内房地产市场给予国民待遇，甚至由于外资长期享有的税收等政策优惠而获得了超国民待遇。因此，借鉴国际经验，加强对外资流入房地产的管制十分必要。

　　第一，要站在防止国民财富流失的高度看待外资涌入房地产的现象。国际上多数国家对外资购买房地产都有一定的限制。我国作为发展中国家，人多地少，且土地资源是不可再生性资源，房地产发展处于初级阶段，市场比较脆弱。房地产市场因其独特性往往导致信息不对称问题比较严重，容易发生少数人哄抬价格、自买自卖等市场操纵行为。因此，合理有效分配我国的土地和住房具有十分重要的意义。

　　第二，还要从防止游资冲击的角度看待这一现象。按照国际货币基金组织《国际收支手册》(第五版)的分类，外资购买境内商品房属于国际收支中资本与金融账户项下非生产、非金融资产的购买，是资本项目交易的一部分。我们应从资本项目管制的高度对外资购买房地产进行管理。当前，我国汇率市场化刚刚起步，资本项目可兑换时机尚未成熟，有必要对外资境内购买商品房进行一定的限制，防止游资冲击造成金融风险，危及汇率改革。

　　第三，加强交易环节管理，抑制投资性需求。房地产二级市场上主要包括现房和二手房的交易环节，它直接影响房地产市场的需求。建议参照国际经验，适当限制境外投资者购买房地产，重点是抑制境外投资者的投资(投机)性需求。《意见》明确了境外投资者购房必须符合自用原则，因此今后有关部门要加强在中国没有商业存在的境外机构和在中国居留不足一年的外国人的跟踪和管理，尤其要限制境外投资基金通过各种规避手段在房地产市场上大量购房。对违反规定的境外法人和外国人，应禁止其转让后所得的人民币收入购汇和汇出。此外，还应对非居民购买的房地产转让设定最低年限。不满最低年限的房地产转让，其所得不得兑换汇出。当然，对华侨回乡购房养老、探亲等真实合理需求适当放宽政策。

　　第四，应综合采取一揽子措施，加强和改善对房地产市场的宏观调控。包括产业政策、利用外资政策、税收政策、信贷政策和外汇管理等，规范房地产市场的发展。防止非居民通过进入房地产开发市场的渠道绕过《意见》规定的做法。同时有关政策应考虑我国海外华侨和台港澳同胞人数众多、回乡置业的需求较大的现实。

　　第五，加强外资购房地登记监测和预警体系。针对目前外资流入房地产市场底数不清等问题，应加强统计监测和分析，建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动。完善风险指标体系，建立从汇兑到交易等各个环节的市场预警体系。