(白波/文)当一个开发商将一个项目演绎成一种新的生活方式，当这个项目蕴含的理念深入人心，当这种理念引起整个城市的关注，那么，这个开发商就已经超出了作为一个单一的房地产开发商的角色而成为一个社会的、文化的、前瞻性的并具有某种导引性的社会综合角色———城市运营商。

　　城市运营商，这个时尚词汇向我们传递出如此内涵丰富的信息：他们是城市建设者， 为我们提供种类繁多的建筑产品；他们是城市规划者，为我们居住的城市更美好更舒适而努力着；他们是城市的组织者，不仅改变着城市的形态，更影响到市民的日常生活；他们是有社会责任的企业经营者，为我们生活这座城市并不长久的历史注入新鲜内容。他们是当之无愧的城市运营商，他们被认为是专业领域的旗帜，他们被称作城市的英雄，他们是建设这座城市的脊梁。

　　2003年6月18日，当青岛日报《楼市》周刊隆重推出44版《中国(青岛)十大城市运营商全书》时，“城市运营商”成为当今房地产界最耀眼的光环。经中国地博会组委会授权，《青岛日报》作为地博会媒体联盟成员之一、地博会新闻传播协作网的重要组成部分，负责青岛本地区的城市运营商评选及地博会的相关参展组织工作。十大城市运营商的推介，又被视为我市城市土地运营十大系统示范工程的集体展示，包括城市土地的品牌连锁、尖端住宅开发、主题城(园)区、精品社区、国际标准、可持续开发、滨海社区、中心区、旧城改造、卫星城开发等先进的运营模式。本次活动一经出台，立即受到地产界的高度关注，不少业内人士纷纷认为：本次推介将影响青岛房地产未来的发展，将是我市场

　　我们可以给经营城市一个大概的说法，就是在明确的城市定位和城市发展战略的指导下，以可持续发展的眼光确立城市的先导产业，强化支柱产业，积极、有序地推进城市的扩张，打造城市的综合竞争力和核心竞争力，并在此基础上进行城市形象的塑造和推广，最终达到使城市不断增值和可持续发展的目的。在城市经营中，将催生一个新事物，即城市运营商。所谓城市运营商，是指那些承政府之上、启市场之下的土地一级半

　　城市运营实际上是解决定位、定性、定量三个问题，城市运营应包括城市战略定位研究、城市发展策略设计、

　　归纳起来，城市经营主要有以下几方面的内容：

　　首先是城市定位，也就是要充分挖掘城市的各种资源，按照惟一性、排他性和权威性的原则，找到城市的个性、灵魂与理念。道理很简单，没有个性就很难差异化竞争，没有灵魂就没有内涵，没有理念就很难做到可持续发展。

　　城市定位之后，就是城市发展战略。比如王志纲参与策划的1999年云南昆明世博会，就是通过会展经济实施区域与城市发展战略，使云南省利用世博会这个超级杠杆完成由烟草大省、有色金属大省向旅游大省、绿色植物大省的转型，拉动区域经济的快速发展。

　　在对城市定位和发展战略搞清楚之后，是城市的布局与规划。在实际当中，有些地方政府常常注重城市规划，而忽略了城市策划的前期工作，其城市规划也注定是机械的、静态的。城市规划与布局必须在城市理念与发展战略的统领下进行，必须有区域的眼光，真正的城市规划肯定是区域规划。

　　城市定位、发展战略、规划与布局之后，城市形象的包装与推广也是很重要的。没有具体的包装与推广，城市就无法识别，无法识别也就很难谈得上城市营销。但城市形象的包装不是简单的CI，必须有足够的内涵支撑，必须有产业链去支撑。

　　必须意识到，城市经营的主体不再是单一的政府，市长必须学会与市场跳“双人舞”，借助企业的力量和市场化的运营方式来达到城市增值的宏观目标。目前在中国的很多城市，一些颇有实力的企业作为城市运营商已慢慢浮出水面，在每一个浩大的工程背后，几乎都有他们的身影。市长与市场的关系就像公和婆，谁也离不开谁，可以断言，凡是城市经营搞得好的城市，一定是最充分地实践了市场经济规律，是按照企业化、市场化的方法去操作的先行者。深圳就是中国城市运营的典型。

　　城市运营是城市化、市场化的必然产物。事实证明，政府主导的区域开发模式(如开发区)已走到尽头，政府经营城市必须借助企业与市场的力量，而房地产开发商，特别是实力雄厚的优秀开发商，最具备配合政府开发、经营城市的综合素质与能力。其次，随着房地产开发商实力与规模的迅速成长，房地产竞争进入大盘时代，一些地区已出现房地产企业行为主导的“新造城运动”，这与政府所倡导的城市经营殊途同归。

　　“城市运营”的概念，与“房地产开发”有着本质的区别。不仅是一个称谓的转化，其实是一种地位、是一种内涵.在城市文明的建设中，发展商还是计划者和组织者，李陀曾说过：房地产这个行业毕竟与其它行业有所不同，它对人类今天一个主要的文明形式——城市，有莫大的影响，因为房地产商的每一个举动都和城市的发展紧紧缠绕在一起，与这一文明的荣辱盛衰有着直接的关系。可惜的是，房地产开发商的第一重属性被社会误解，而第二重属性则被社会忽略，也被发展商自己忽略。

　　从单个的产品建设转化到城市化的整体运作，我们越来越需要有理想有追求的发展商。城市运营商的崛起，从社会责任的高度上，对青岛地产进行了一场理念的重组——传统意义的地产开发商逐渐被历史淘汰，而城市运营商将成为城市建设的先锋。