“城市运营商”概念自2002年年底由著名城市策划人王志纲等在深圳地博会筹备会议上首次提出后，一方面为一些地产商界人士大为推崇，另一方面也引起不少专业人士的强烈质疑。当时，“城市运营商”具体解释为：是政府与市场协调的产物，其主要任务是完成政府无法解决和房地产商不好解决的问题。本月初在上海召开的第六届中国住交会(CIHAF)期间，从事房地产市场前沿的咨询顾问机构——世联地产顾问(中国)有限公司董事长陈劲松认为，开发商要成为城市运营商，乃是一个天大的设想，这种设想根本没有触及到城市运营的本质 。不仅如此，目前对城市运营商的讨论还有可能造成一定程度的混乱，即政府拥有的最重要资源就是土地，在不能认识到城市运营概念的本质的情况下，就有可能把土地作为政府财政增收的工具和来源，而开发商会在付出最小代价的前提下，尽可能多地圈地甚至垄断土地资源，然后再进行城市运营。因此，城市运营商就是开发商为自己找出的一个名头，藉以圈更多的地，然后把一部分土地出让给市场以获取溢价，另一部分也是最好的部分留给自己做开发。

　　即使如此，陈劲松认为，城市运营商的出现“并非不合适，关键是实际运作要对路”。中国的城市运营应该走向“联合开发”，即政府、商人和其他非营利组织间通过成立联合机构，在风险、资源、技能、资金等方面进行优势互补，这不但有利于实现项目土地自身的价值最大化，而且可以保证与周边土地的整体结合，实现土地整体价值的最大化。这特别在当前政府面临资金投放不足、有实现公共规划的压力、希望实现土地增值这三重困难下，联合开发极其现实，而且可能还是惟一可行和有效的办法。

　　但陈劲松同时认为，联合开发必须把许多隐藏的问题透明化、公正化、简单化。政府首先要明确自己是纳税人的政府，这样在进行城市运营规划时就能更为合理和科学；其次，政府要有一套选择合作伙伴的标准，选择理念一致、具有长期的合作意愿的合作伙伴是其中一个关键因素；第三，政府和企业要对应承担的责任等进行明确分工，把所有的问题规范化、法制化，包括如何开发、评估、监督等方面都要有一系列严谨的规定。