大家好，现在我把有关汉阳旧城风貌区的规划情况做一个简单的介绍，受武汉新区开发指挥部的委托，汉阳旧城风貌区的一期工程的规划是由武汉市城市设计研究院和武汉理工大学合作编制完成的，围绕这个规划应该是相关的工作从2003年的12月已经开始进行了，历时一年多的时间，首先我把相关的工作和大家一起简单的回顾一下。

　　在2003年的12月的时候，市规划院的工作专班已经开始编制整个汉阳鹦鹉洲地区的规划研究，同时也对鹦鹉洲地区的土地开发模式进行了一个相关的研究。在12月的时候，确定我们汉阳风貌区的范围和规划的分析，同时也确定了该地区是享受危房改造相关政策的。当时鹦鹉洲地区的规划包含汉阳旧城风貌区和滨水两个部分，2005年2月的时候，香港的世茂集团是景得858亩的地块，鹦鹉洲地区的开发建设也正式开始了。从今年开始，在新区指挥部的指挥下，我们主要是对汉阳旧城风貌区的规划进行一个专题的研究，在今年的将近半年规划当中，我们召开了两次国内专家的规划咨询会，同时向李宪生市长等领导进行了汇报，在这一过程中，对我们的规划方案的深入和完善进行了进一步的完善。8月份全面完成了该规划的编写工作，9月份我们汉阳旧城风貌区的一期工程的招商正式开始启动。

　　首先我汇报一下旧城风貌区整体规划研究的情况，现在展示的是我们武汉新区整体规划的规划图，武汉新区有两江和京珠沪蓉高速围合起来的，总面积368万平方公里，我们属于汉阳新区规划确定的汉阳四新沌口汉江组团是建设旅游文化城，现代居住城的重要的城镇，新区建设已经拉开了危房区域，月湖主题公园，鹦鹉洲滨水高效社区等项目的启动，汉阳旧城风貌区的建设必将进一步推动武汉新区的整体发展。

　　汉阳旧城风貌区是我们武汉最古老的城区，也是汉阳建设的起始地，千百百年来一直是汉阳的城域所在地，汉阳城唐高祖的初年在设立了州城汉阳，汉阳后期改为汉阳城，历经我们的宋、元、明、清四代是清光绪6年汉阳城规划为三公里，城内有三座。从东山门到朝宗门中间有一条为正街，也就是今天的显正街，是整个商贸的中心，城西是西门外街，也就是今天的西大街。汉阳城于1927年被拆毁，1931年洪水袭击武汉的时候汉阳城遭摧毁。

　　武汉三镇中汉阳区历史最悠久，区位最佳，北临凤凰山，在经过发展和时光的磨厉后留下汉阳的天主堂，西大街，显正街的人文的景观。同时，汉阳历史悠久，其风貌也随着城市的发展变得不尽完整，特色也不明显，如何使老城活力再现，同时使老城区的历史风貌得到延续，如何在城市发展和历史传承之间取得最佳的平衡点，也是我们这次规划着重考虑的问题，在规划的当中有两点是值得我们特别重视的，一个是该地区自身自然人文资源与周边的旅游资源是紧密联系的，第二，该地区自身作为老城中心和滨江地区本身也具有了巨大的开发潜力，从这张图上面可以看到，我们汉阳旧城风貌区南边是我们的莲花湖景区和龟山景区，西边临近我们的归元寺，宗教文化景区，东边就直临我们的汉阳江滩，和我们的月湖文化公园，我们的南岸嘴核心景观区和临江向望的武昌江滩和黄鹤楼景区一道成为我们汉阳区的名区。

　　从以上的判断我们对整个汉阳旧城风貌区有一个基本的框架，汉阳就朝风貌区的中面积是72公顷，规划是确定以西大街和显正街为主轴线来展示历史风貌，主要是规划为文化步行街和历史街区，西边是我们的鹦鹉大道，东边是我们的滨江大道，总长度是1.3公里，主轴线串联四个主要的节点。第一个是翠微核心广场，第二个是汉阳树天主教堂广场，第三个是我们的以显正街为主体展现汉阳历史文化风貌的核心区。第四个是以反映我们的长江文化，再现现代文化为主体的朝宗门的广场，这个是整个汉阳旧城区的规划。

　　我们规划确定汉阳旧城风貌区是分三期建设，我们今天所推介的就是一期建设工程。范围是以鹦鹉大道，汉阳大道，拦江路，和我们的汉阳树，天主教堂这个中心广场为区域，总面积是31.02公顷，其中步行街长度占到500米，其中四大核心广场的两大，翠微核心广场和天主教堂的广场，一期建设可以促使旧城历史面貌改造，同时和归元寺旅游文化区相对接，能推动整个风貌区的全面建设。

　　第二个部分介绍一下一期工程的规划研究。对一期工程的规划来说，主要是整体的目标也就是在我们发展城市经济和生活的同时，希望运用民居式的居住形式，商业化的模式来打造都市文化品牌和老汉阳的历史文化的展示窗口，刚才已经谈到了，在三城中虽然汉阳历史最悠久，但是它的整体的风貌保存是很不完整的，如何在保护和发展之间找到一个比较好的平衡点，我们也对国内的一些包括南京、上海的一些旧城风貌区和武昌、汉口的一些风貌区做了一个对比，在这个地方针对这样的汉阳旧城区的现状的情况，提出了适宜保护在发展中保护，在保护中发展的方式，主要的思路是以小见大，以局部见整体的思路，初步反映历史文化的旧区，历史无遗存进行研究和设计。

　　汉阳旧城风貌区的格局可以用三个元素来概括，推动对历史吨位深入挖掘，我们发现，构件绿化民族文化都是我们汉阳旧城风貌区的重要元素，通过调查，我们也发现，在一期的工程的范围里面，大家有13处较有历史价值的建筑，包括10处历史建筑，一棵历史树木和两个文物，也就是在23公里的范围内。

　　以那么通过对现状的一些分析，我们发现现状在西大街和显正街的区域，建筑高度为1到3层，比较能反映旧城风貌的特点，如街巷空间这样具有比较大的开发潜力，我们这个里面的奖项中间做了一个判断，认为旧城的街巷空间宜人，具有充满生活气息，现在的街巷现状一般都在4—6米，四巷在2—3米，我们在规划中，希望保留这样比较好的街巷氛围，主街的长度控制在8米以下，四皆控制在4—6米，2到3米，希望能够保持现有的西大街这样比较好的生活气息的街巷空间。

　　第二个就是建筑。通过现场分析，我们发现，汉阳的民居还有一些特色，他具有天井，

　　这是我们在现场看到的一些木门内部的构件，包括墙体都是很有保存的价值的。

　　这是我刚才说的西大街和显正街这样一个区域，是保留价值比较多的地方，所以我们后面的规划也把这个区域作为我们历史风貌商业的一个核心展示区。

　　第三个就是我们汉阳树。晴川历历汉阳树，芳草萋萋鹦鹉洲这个景象现在已经不复存在了，汉阳人民把800多年的银杏树，认为这样的崔浩当时所说的汉阳树，在规划之中，希望能够把这棵汉阳树可以凸现在我们整个风貌核心展示区的中心部位，形成更多的区域来恢复汉阳树的景观。

　　第四个就是汉阳的地名。比如显正街这些历史的地名一律的保存，同时设置标识系统，来标识我们的地名，同时和街巷中有关的景观，包括我们老汉阳的传说故事等等。

　　第五个是代表我们汉阳的风貌文化。历史上的文化城中有酒楼，茶楼，继中国南北之成为一体。所以我们在汉阳的这一个风貌区当中，希望恢复我们具有民族特色文化的老字号的品牌，包括以汉袖雕花为手工艺的流传，还有归元寺的民族文化，注入我们商业街区特有的功能。

　　通过以上的分析和判断，我们确定了汉阳旧城风貌区的规划布局，这是一张规划的城市图。整个一期工程的规划范围分为三个层次来控制，分别是传统风貌核心展示区，风貌的协调区和外围的建设控制区，核心风貌展示区就是以我们的西大街和显正街为主要的核心轴，它是最能体现我们老汉阳的风貌，集中展示老汉阳的特色街区中心的特色文化，风貌展示区的建筑风格空间需要与我们的核心区相协调，建筑措施较为严格，外围的建设控制区是风貌展示区和我们核心区以外的区域，只进行高度凝聚力和色彩基本的控制，对其他的方面我们不做严格的规划控制。

　　这是整个规划的功能结构图，规划确定了两轴三区这样的规划结构，两轴就是以西大街为主要的景观轴线，另外向南北两轴分别加强西大街和钟家村商业中心和我们的拦江的联系，三个区域分别是以西大街构筑传统风貌核心展示区以商业运作来体现汉阳老成风貌的重点区域，传统风貌的核心展示区以北结合我们商业中心来凸现商业金融，行政办公，现在的汉阳商场和建设中的闽东国际城，打造钟家村的世纪商业中心，还有一个传统风貌区以南的区域，主要是构筑我们的居住和商铺居住的功能。

　　从这张图上面可以看到，主要的传统商业街区的主入口是我们归元寺的入场商场鹦鹉大道相连接，两个入口广场的轴线汇集成我们一个小中心的广场，沿西大街这个地方主要是核心的区域，东边的两侧实际上是商业区，沿西大街的轴线通过我们的汉阳树，沿汉阳大道和鹦鹉大道主要以小高层和高层为主的商业住宅办公的综合运用区域，外围是住宅，传统风格的住宅和一般性的住宅建设起来的。

　　这是一个交通的规划。红颜色是步行街，绿颜色是半步行街，黄颜色是车行道。高度的控制，根据规划用地的要求，我们对整个区域的高度做了一个基本的控制，也就是说传统商业核心区的地方是两到三层的建筑为主，高度不超过12米。车道协调区的传统风貌区以多层为主，原则上高度不超过18米。临汉阳大道和鹦鹉大道交汇处是100米的商业中心，原则上不超过80米，外围的住宅高度原则上不超过60米，当然建筑高度随着以后的详细规划设计可以稍做改动。

　　第三个部分简要介绍一下传统风貌核心区，我们的设计。这个是指标确定和

　　这张图是指对核心的街区有一些建筑本身和一些构件是可以运用的，比如说我们这个地方是保留三栋，一个是老汉阳的广场，是非常有特色的，建议保留下来以后进行一个重新的改造，可以作为一些展览馆，博物馆，或者是其他的展厅等等，在翠微广场这样的礼堂建筑可以保留一个构件，作为一个开场型的小商品的售卖，其余的地区可以进行一个构件的保留和元素的保留，到时候我们开发商的建设和前期的拆迁做一个引导作用。

　　这是一张西大街内部的图，可以看到江汉步行街商业的氛围。这是我刚才所说的汉阳区，天主教堂是1936年建的，临汉阳树和天主教堂希望能够拆除前面的一些现状的影响，形成两个小型广场，同时在周边配合一些历史的建筑来做一些商业的功能，来进行广场的配套以形成我们一期工程的一个主核心的休息广场和商业的空间。

　　这张就是我们刚才所说的汉阳礼堂所保留下来的，中间可以设置一个有汉阳意向的牌楼来作为我们的路口。

　　第四个部分我想介绍一下一期工程的规划控制。这是整个一期工程的建模的意向，中间是核心风貌区最低的，周围是突起的，外围是较高层次的，包括商业，办公和住宅等。

　　经过我们对现状的仔细的调研，在这个地区有31.02公顷，除了保留的用地以外，可开发的用地大概是16.7公顷，总建筑面积大概在65万方左右，保留的有28万方，拆除面积大约是25万方，这个通过下一步仔细的调研可能有所不一样，我们在这个地方拟规划的面积是38万方左右。

　　白色的部分是保留的建筑，这一块是我们的23中，也就是我们汉阳重点中学，临东边是我们汉阳最好的地方，这个地方是以建筑的居住小区。

　　如果把旧城风貌传统风貌建筑区和外围的建筑区分开来看，传统风貌核心区的面积是6.7公顷，总建筑面积在3.83万平方米，外围的建设控制区是10.87公顷，总建筑面积是33.62万平方米，拆除的面积有18万平方米，外围容积率是3.09。为了对上面的规划能够落到实处，希望在拆迁，包括我们开发商的建设以及后期的

　　对8个地块做一个简要的介绍。A地块是我们的汉阳大道核心区部分。主要包括商业办公区域，和西大街的一个传统风格住宅区。这个地方的保留是比较多的，B地块是我们西大街的东段，23中的南面是商业核心区建筑。这个区域包括的23中的教育区域和传统风格的住宅区域。C地块也是我们的核心区域的一部分和传统风格住宅区的一部分。包括传统风格住宅区和商业住宅综合区和传统商业街区。D地块是小区的一部分，除了临西大街有核心街以外，主要是以居住开发为主，属于一般住宅区。E地块是核心广场，也就是汉阳树天主教堂的核心广场。包括历史遗存保护区以及建筑为主的商业配套区。F地块是汉阳大道和鹦鹉大道交界处的商业中心，也就是钟家村的商业中心，主要是商业金融区。G地块是临汉阳大道的商业金融区、商业住宅综合区和一般的住宅区。F地块是拦江路和鹦鹉大道的交接处，包括一般的住宅区和鹦鹉大道的商业综合住宅区。这是7个地块主要的一个用地规划的情况，在这个规划完成以后，应该说在规划的进行当中，通过经济的测算对我们刚才提出的指标应该进行了反复的推敲和认证，我把最后确定指标的测算，当然不是很权威的，也是很粗布的向大家做一个简单的介绍。

　　结合目前汉阳的现状，包括我们对周边地块的一个调查分析，我们现在的测算大概是以上标准，按照住宅拆迁商铺的补偿价分别是2800、8000元来测算，企事业是每亩200万测算，这样测算的结果，拆迁成本每亩是345万，传统风貌区和其他的地价分别是270万/亩和278万/亩。以多层住宅和小高层的住宅商业中心和传统风貌核心区建设成本分别为多层建筑的建设成本是1748元/平方，小高层和高层的商业办公建筑是每平方2379元，传统风貌核心展示区的建筑成本是每平方5208元来计算。按照改造的政策，以上面的计算来说，如果是一期工程的这样地块在整体出让的时候，可能整个楼面的单位成本大概是每亩375万元，楼面地价是2247万元。根据市场比较预测地块规划的各类建筑的市场可实现价格是住宅的多层次，每平方3800，小高层和高层是每平方4200，传统商业街区11000元/平方米，按这样的测算我们开发商的利润在整体出让的情况下整体的利润是25%。

　　下面是拆迁成本合适长的市场价格实现上下浮动的情况下计算的最低和最高，最高为33%，最低10%。