风起于北京，刮到了武汉

　　“个人集资合作建房”，是指不同单位的一群人联合起来注册公司、买地、建房子，最后分给大家自己居住。

　　2004年，北京联想公司年轻的工程师于凌罡最先提出个人集资建房，“一呼百应”， 被媒体炒得沸沸扬扬，引起了全国范围内的广泛关注。

　　武汉亿房网房产分析师明晶晶介绍，个人集资合作建房这阵风，也就在去年12月刮到了武汉。先是一网民以“武汉集资建房联合会会长”的网名，在亿房网上公开招募网友，随后，不少网民相继成立“建房联盟”。

　　今年3月7日，在武汉春季房交会亿房特邀嘉宾在线聊天中，一名网友向武汉市房产局领导提出：武汉是否可以个人集资建房？回答是，政策没有明确禁止，但也不鼓励。

　　与此同时，武汉某房产策划人连先生在网上发帖，召集成立“个人集资建房俱乐部”成员。3月12日，连先生在一栋

　　之后，武汉一家房地产公司也加入进来，宣布愿与个人合作建房。

　　不过，当9月8日记者见到连先生的时候，他还在为土地的事情而烦恼。他说，土地问题到如今都无法解决，对他发起的“个人建房俱乐部”来说，第一步始终迈不出去，建房一事也就遥遥无期了。

　　或涉嫌违法，或房价抬高

　　到今年5月，连先生的“俱乐部”已经有了四五百名“会员”。

　　连先生的打算是：通过意愿强烈的“会员”的集资，把一幢烂尾楼“盘活”，然后以优惠的价格卖给“会员”。

　　这种模式不需要竞拍土地的过程，相对来说更为简单。

　　连先生称，他们拟启动的楼盘位于汉口武胜路一带，该楼因资金问题已停工近10年。开发商希望启动这个项目，但有一定的资金缺口。今年5月，他与开发商协商后，开发商同意把这座建筑面积达4万平方米的烂尾楼“盘活”后，划出其中的1万平方米，以每平方米2500元的价格卖给参与个人集资建房的成员。

　　尽管这个价格很诱人，但一系列复杂的问题摆在连先生等人的面前：怎么给这个项目注入资金，如何保证“会员”的利益，怎样与开发商合作并顺利得到低价房等等。

　　而且，武汉市开发办有关人士表示，这种通过盘活烂尾楼来集资建房的，跟通常讲的“集资建房”不同。如果让这些“会员”直接把钱注入开发商的启动资金中，开发商以募集来的资金进行开发，再以房子返还给投资者，就可能涉嫌“非法融资”。

　　这位人士表示，如果个人集资建房成员出资成立开发公司，把烂尾楼办理过户，再来进行开发，才有拿到低价房的可能。不过，业内人士认为，等一切手续办下来之后，房价每平方米就会上涨好几百元。

　　“盘活”烂尾楼比较麻烦的消息，反馈到集资建房的“会员”当中后，马上就有100多人提出放弃集资建房。

　　集资建房，变成“提前预售”

　　4月，武汉一房地产公司成立“天下一家人”建房俱乐部。负责人唐先生介绍，俱乐部会员分进度出资：如拿到土地许可证，会员交一部分资金，拿到规划许可证后，会员再交一部分钱……直到房子可以办理按揭。并且，建房俱乐部会员可以监督该公司运作。

　　唐先生表示，集资参与者可获得比同地段房价低20%-40%的住房一套，该公司只收每户购房款总额5%左右的项目营运费用。

　　据称，建房俱乐部将财务公开，设立监管部门，采取薪酬制来透明化整体运作流程。开发商起草充分表达会员意愿的协议，经过讨论，使之成为具有约束力、代表大多数业主意愿的一整套协议。然后，再进行设计、建筑、施工、监理、审计等工作。如果中途有会员退出，开发商保证资金跟进，保证建房过程的进行。

　　在避免纠纷方面也有一些设想，如让会员通过摇号方式选房等。

　　明晶晶认为，房产公司集资建房听起来很美，执行起来也有一定的难度。她介绍，今年2月中旬，建设部住宅与房地产业司曾向成都、北京、南京、厦门和上海等五市发出“报送个人集资合作建房有关情况”的函，了解并征求意见，目前尚未对其定性。

　　明晶晶分析，房产公司名义上说是“个人集资建房”，实际上可能是在搞提前预售商品房，这种方式扭曲了个人集资建房的本意，还有可能违规，所以停摆也是必然的。

　　9月7日，唐先生告诉记者，高峰时期，“天下一家人”曾有会员200多人；现在，“工作早就停止了”。

　　资金、土地……困难重重

　　是什么原因导致个人集资建房搁浅？

　　武汉市土地储备中心有关人士介绍，根据现在的土地供应制度，个人只要有经济实力，可到土地中心竞买土地，用来建房，但办理土地证时得以法人单位办理，需要成立一个公司来运作。

　　武汉市房产局住房处有关人士介绍，目前武汉市困难企业、文教单位等经过审批，可以由单位集资建房，但“这一块”卡得较紧。另外，武汉市开发企业最低注册资金为1000万元，如果集资者成立公司来运作项目，这笔注册资金就很难凑齐，而且风险很大。

　　此外，不少业内人士指出，个人集资建房，在买地、设计、施工、监理等一系列活动中，若没有专业机构参与，就无法控制成本，低价也就无从谈起。集资者大多不具备专业水平，住宅的设计和质量也难以保证。

　　当然，还有很多问题：决策上如何透明并体现每个成员的利益？房子质量出了问题谁负责？如果中途有人退出谁来赔付……

　　还有人指出，诚信问题也是个大问题。倘若集资建房召集人携款潜逃，对参与集资建房的人将是致命的打击。

　　明晶晶认为，除了上述专家指出的建房本身的风险之外，今年的政策变动也让“准建房者”心理发生了波动。比如，国家一系列稳定房价的举措，让不少人看到了买房的希望，房价不再大涨的话，再来参与风险较高的集资建房，就没有必要了。

　　另外，土地也是制约因素。武汉市中心地价太高，地块一般比较大，开发商不可能丢掉获利机会来为低收入者建房。而小地块难以寻找，如果地块太偏远，对中低收入者又没有意义，“你总不能在江夏盖房子解决他们的住房难吧？”

　　“情绪反应”，终将平静

　　北京的高房价，让于凌罡等人有了集资建房的念头。而在武汉，集资建房风的出现，也是由于2004年至2005年房价的猛涨。

　　“过快的上涨速度，使一些人买不起房子。集资建房风的兴起，实际上是人们对高价房的抗争。”明晶晶说，今年政府出台政策遏制房价增长过快，已起到一定的作用，武汉房价也渐趋平稳。

　　就连当初力倡个人集资建房的连先生也作了两手准备。今年6月份，他在武汉注册了一家房地产开发公司。在他拿给记者的资质复印件上，这家房地产开发企业注册资本1000万元。他说是跟几个大股东朋友一起出资的。但他说，还没放弃集资建房的梦想，如果土地问题能解决的话。

　　而唐先生认为，由开发商主导的“天下一家人”建房模式，今后可能发展成一种“定向团购”。与一般团购不同的是，定向团购者较早地参与到建房过程中来，房子的设计、结构可以采纳购房者的意见。

　　仍然怀有梦想的连先生认为，如果政府让个人集资建房享受建设

　　业内人士分析认为，个人集资建房是对房价过快上涨的一种“情绪反应”，一旦房价平稳，人们的情绪就会恢复平静。武汉个人集资建房的搁浅，就是最好的佐证。(记者/黄振琳 叶子 彭贞华)