外资正狂卖中国地产 专家:外资撤出可能性不大

　　金融危机席卷美国，在中国地产界向来只入不出的摩根士丹利，也首次传来出售其在上海的住宅地产的消息，正处于寒冬的地产界感受到了一股强劲的冷风。外资是否正在集体抛售中国地产？中国楼市对外资是否已经失去吸引力？记者为此进行了深入调查。

　　摩根士丹利抛售上海公寓

　　今年6月，摩根士丹利出售锦麟天地的消息首次在上海媒体披露，并没有吸引太多眼球。记者调查后发现，摩根士丹利标售该项目已经持续了约4个月，至今未找到接盘者。锦麟天地，摩根士丹利于2003年购入，是其与上海永业集团合作的第一个项目。此次出售的主要是公寓，摩根士丹利对该项目的报价为11亿元人民币，折合成每平方米单价约55000元。2003年该项目开盘的单价在2万多元，现价7万元以上。

　　记者了解到，锦麟天地并非摩根士丹利在上海的第一个出售项目。此前，该公司还出手了2006年购入的华山夏都苑A栋116套物业，该项目的接盘者是英国高富诺。有消息称，摩根士丹利还计划出售其2006年购入的浦东置茂行世纪公园的284套住房。此外，该公司还决定不再继续投资亚洲第一高楼上海环球金融中心，摩根士丹利持有这座大楼9%的股份。

　　上半年外资炒卖地产活跃

　　其实摩根士丹利的出货行为并非个案。根据记者收集的信息，今年上半年，全国至少有13个外资地产项目的转手收购案发生，全部采用离岸操作完成交易，除了摩根士丹利的项目，还有四个项目在上海。

　　这四个项目分别是：新天地翠湖天地御苑，本来由美国的基汇资本拥有，后由韩国未来资产收购，基汇资本成本价6亿元人民币，出手9亿元，持有期2年，回报率50%。济南路8号，本由印尼的三林集团拥有，美国凯雷接盘，三林集团持有2年，1亿美元成本转手卖19.9亿人民币，回报率高达149%。和黄写字楼项目，5月份转手给美国的亚太置地，持有3年，成本3亿美元，卖44.38亿人民币，回报率83%，采用百分百股权收购形式。6月，黑石收购马来西亚卓越资本在长寿路的商业房产，卓越持有了2年，成本4.6亿元人民币，卖11亿人民币，回报率139%，采用90%股权收购的形式。

　　据传，花旗银行也正为其在上海的住宅地产漕河景苑的两幢高层小户型公寓寻找买家。此外，澳洲麦格理和香港兴业银行也将手头的地产项目出售。

　　出货与救主的关联度不大

　　某地产经理王先生评论，5年来只入不出的摩根士丹利，选择在如今这个节骨眼上套利，不排除次贷危机后公司将各地物业估值出售回笼资金的可能。但从投资规模上看，摩根士丹利的“出货”行为与救主的关联度不大。据悉，截至6月底，该公司全球地产投资组合总价高达963亿美元，在上海十多亿人民币的抛盘规模几乎可以忽略不计。

　　王先生认为，前文提到的转手交易项目中，卖家的资金收益率都在50%以上，从价格上看，卖家并没有恐慌性抛售或有急于出货的嫌疑。而从接盘方依然全部为外资机构的角度来说，外资机构对中国地产的长期走势依然看好。但是，海外投资机构对在华地产投资的回报率预期可能有所调低。

　　地产资本配置正流向中国

　　中原地产研究中心总经理程澐，向记者介绍了她所接触到的海外投资机构对全球地产资本配置的定位。前两年，她去海外参加全球房地产投资基金大会，感受到全球业界对中国的乐观期待。

　　上个月，程澐参加相关投资大会，依然感受到外资机构对中国投资机会的看好。

　　程澐认为，外资机构在目前阶段撤出中国的可能性不大，摩根士丹利抛售上海地产，与次贷危机也没有特别关联，只是时间点上正好重合而已。她介绍，最近几年在美国投资房地产，一般周期3-5年，平均年收益率在6-7%，而同期在北京、上海，一般周期2-3年，年收益率高达20%-50%甚至更高。“外资2-3年的持有期，说明他们确实在中国赚快钱。但就目前来看，他们抛了手头的项目更倾向于继续在国内寻找其他机会，外资机构近段大规模撤出中国房地产市场的迹象还不十分明显。”