地产中介生存调查：上海半数关门澳洲大鳄撤退(2)

　　北京中介“瘦身缓压”，坚守二手房市场

　　从去年底以来，北京楼市交易量持续低迷，在刚刚过去的7月份，北京新房成交量继续深幅下挫，比去年同期下降近六成，创下年内最大跌幅，二手房市场也出现了价量齐跌的现象。

　　据北京多家大型房产中介机构统计，7月份北京二手房成交量环比6月下降10.9%，价格也同时出现回调，环比下跌2.6%。

　　二手房交易市场的冷淡，最“受伤”的莫过于北京的中介房产商。专家表示，市场冷清，竞争加剧是导致北京房产中介新一轮的“洗牌”的重要原因。2007年，国内宏观调控力度加大，使得消费者持币观望气氛更加浓厚。

　　统计数据显示，去年12月，北京二手房成交量同比下降了14.7%，二手房市场至今仍处在低迷状态。目前北京市登记在册的二手房买卖中介机构共有2600家左右，但在去年北京市9.5万套的二手房交易量中，有一半属于中大恒基等三家大型房地产中介机构。这就意味着其它中介机构平均每家每年只能做不到20单生意。

　　“目前，中大恒基总店面数量为322家，和年前500余家分店数量相比，减少了200多家。”中大恒基市场部张磊对理财周报记者透露，中大恒基目前仍在对规模进行调整，“现在每个店面维持10个人左右，但目前，店面租金和人员开销仍然是公司最大的成本支出。”

　　“在市场旺季，规模越大，则盈利越多；但是目前的市场状况根本无法支撑如此大规模的店面规模，因而，缩减规模也是随着市场变动做出策略调整的必然结果。”张磊言，“原来，一个楼盘一个店面，但目前的市场行情只能是走精致化经营方式，调整前的发展模式是粗放型，而目前乃至未来几年内的经营方式都将向集约型转，要做到每个店都盈利。”

　　在谈及中大恒基是否会加大一手房代理市场投入时，张磊认为，北京的地理特点和居住特点决定了中介代理一手房楼盘的时机远未成熟。“北京的一手房客户群体和二手房客户群体没有交集，一手房客户以本地居民为多，而二手房市场的客户群则多数为外来人口。客户群的差异性决定了北京的中介代理一手房市场在近期很难发展起来。”

　　上海中介近半关门，澳洲中介大鳄无奈挥别上海滩

　　“据说老总们都撤了，但是还是保留了4-5个店作为日后的‘后路’，但是，估计短期内，Ray White应该不会投大钱在中国了。”瑞伟特中国区上海分公司的工作人员吴某向理财周报记者透露。

　　瑞伟特，也就是Ray White Real Estate Company，是澳大利亚最大的地产中介公司，一年前，眼见中国房市一把火似的烧了起来，Ray White也看红了眼，2007年5月揣着一大笔银子准备进军上海市场。据了解，Ray White来头不小，2000年，它被悉尼奥运会官方指定为奥运村经纪商，且被提名为倒数计时活动的官方拍卖人。据悉，自1902年在昆士兰小镇Crows Nest起步，Ray White拥有近1000家独立营运许可店，业务遍及澳大利亚、新西兰和印度尼西亚等亚太地区。据Ray White内部数据：2007年它的物业销售额超过228.75亿美元(人民币1617亿元)，是名副其实的国际中介巨头。Ray White于2007年5月进入上海，短短数月就已在上海成功运营12家品牌许可店。该公司中国区董事陈毓琦原曾表示，该公司非常看好中国市场，计划2008年在上海至少发展到100家品牌许可店。

　　但就在Ray White刚一股脑投进上海房市短短5个月并成功运营几十家店但还没来得及收回成本时，中国房市却急转直下。此后的4个月上海二手房市场形势严峻，“100家品牌许可店”的拓展计划也面临落空的危险。瑞伟特公司工作人员胡正华称，在二手房成交量上，5月至7月，成交量持续下滑，跌进了1万套的关口。

　　不久，瑞伟特中国事业相关负责人对外证实：受到宏观调控等因素影响，沪上中介行业因交易量萎缩而普遍处于尴尬境地，瑞伟特房产经过慎重考虑后，将暂时离开上海市场。

　　“公司一共只有四五十个人了，和起初的100多号人相比裁了一大半。每个店都只有七八个人，留下来的员工都给加了底薪。”瑞伟特中介公司‘幸存’下来的业务员王刚对理财周报记者聊到，“原来，底薪只有840元左右，从裁员后，底薪提到了960元，提成为25%。”此外，王刚向理财周报记者透露，“要是在去年这个时候，一个月都能做三四个单，但是现在平均两三个月都做不了一个单”。

　　王刚还细细地向理财周报记者算了一笔账：瑞伟特一个店的店面租金是1万元左右，加上员工的薪水提成、水电等运转开销，平均一个店面的开销至少在5万以上，目前5个店的规模，总成本在30万/月，和此前原本预算100家店至少500万的投入预期来算，至少减少了470万左右的投入，瑞伟特显然已缩回了其原本大规模扩张的“触角”。

　　“两年前，据官方数据，上海的二手房中介门店大约有16000家，但是到现在，已经减少到了7000多家——缩水一半有余。”王刚认为，瑞伟特在上海时间太短，没有稳固的品牌市场基础，在这样的先天条件下，瑞伟特也自然会无法豁免地遭遇与其他同行一样地境遇，大幅缩减规模不可避免。