对待小产权房不能一刀切 全面封禁失之于偏颇 (3)

　　买房投资所期望的收益)；若按《立法法》第八十四条规定的“法不溯及既往”原则来评判，不许1999年元旦之前建造或购置的“小产权房”上市流转，可谓存在着不合法性。

　　(二)封禁合法“小产权房”存在不合理性。

　　由于1999年元旦之前国家的法律和政策均允许城镇户口的居民在农村集体土地上建房，实际施行中也允许城镇户口的居民购买集体土地上的住房，所以，就全国范围来看，城镇户口的居民依法、按政策规定审批建造或购置的“小产权房”可谓面广量大。在许多城镇中，当年合法建造或购置的“小产权房”不是零星的几处、有限的几百平方米，而是由诸多机关企事业单位集体出面批地联建、由个人出资购买且集聚于某一区片的几幢、几十幢、甚至几百幢多层公寓。随着城镇化的推进、城镇居民生活水平的提高，有许多住户要出让当年购置的中小户型的“小产权”套房是必然现象，但由于现行法律、政策规定不允许农村集体经济组织之外的人员购买“小产权房”，因此，迫使想出让“小产权房”的房主只能廉价地将房子卖给拥有其住宅坐落地所有权的农村集体经济组织内的农民(有的即使廉价出售也没有符合法定要求的购买者购买——因为农民享有且只享有一户可审批一处宅基地的法定权利)，这既使出让者合法财产的收益大打折扣，也导致土地资源的低效率配置——造成建设用地的浪费。

　　三、制定救济性政策措施允许合法“小产权房”上市流转的一些设想

　　根据“法不溯及既往”、“依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”、“合理利用土地”等法定原则，为消除封禁合法“小产权房”流转的不合法性、不合理性，也

　　为了通过对“小产权房”法制的创新而营造出公民得益、政府增收、国家增税、土地利用率提高和社会减少房产权纠纷的多赢格局，笔者认为，宜由立法机关或最高行政机关制定对既往合法“小产权房”的救济性处置措施，让既往依法、按政策规定建造或购置的“小产权房”，可以经救济性处置后面向全社会转让，使新法与旧法合理、适当地相衔接和贯通。具体处置办法是否设定为：

　　(一)适用救济性处置的“小产权房”建造时限(审批同意日期)的界定：下限，宜确定为1999年1月1日之前(即《土地管理法》第二次修正对城镇非农业户口在农村集体土地上建房的许可予以取消之前，或定为1999年5月6日之前，即《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定“不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”之前)；其上限，也许要定到1962年实施《农村人民公社工作条例修正草案》(简称《六十条》)之时，部分房产的起始时间可能还要上溯至上世纪五十年代初的“土地改革”之后。对于1999年元旦以后建造或新建且新买的“小产权房”，为维护法律和政策的权威性、严肃性、连续性，应当不列入救济性处置范围。

　　(二)救济性处置办法：让既往合法建造或购置的“小产权房”房主按其住房占地面积(或分摊到的占地面积)缴付若干项税、费后，由国土、住房行政主管部门将“小产权房”变更为“大产权房”——发给国有住宅用途出让土地的土地使用权证、国有出让土地上的房屋所有权证，变更后允许其面向全社会流转。缴纳税、费项目可设定为：其一，建造时未缴付征地补偿金的，应向拥有“小产权房”坐落地所有权的农村集体经济组织补缴征地补偿金。其二，向当地国土行政主管部门缴付集体土地转国有土地的税、费。其三，以当地国有商品住宅房用地的招拍挂价为参照评估其住宅用地的出让价，按出让价×占地面积×使用年限系数(使用年限与出让年限之比)确定其向政府缴付的出让金；其中对节地型公寓式小面积套房补缴出让金的作价，还宜参照《财政部、国土资源部、建设部关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉》(财综字[1999]113号文件)第二条的规定计价，即“缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定”。

　　(三)办不办救济性处置，何时申请处置，可让“小产权房”房主自愿选定。考虑到“小产权房”变“大产权房”要收缴经费，也许部分房主因目前资金紧缺而难以接受处置，因此，对是否办理救济性处置政府不必强制；而且为了照顾经济困难家庭，也为了使法制具有稳定性和连续性，对1999年元旦之前依法、按政策规定审批建造或购置的“小产权房”变“大产权房”的救济性处置措施，不宜设定为对历史遗留问题的短期性一次性解决办法，而应当作为一种法制救济通道而长期适用。

　　(作者为浙江省余姚市市委市政府农办副主任，本文原载《中国改革报》)