房价、地价上涨双破两位数 北京楼市拐点不靠谱 (2)

　　与此同时，记者发现，今年一季度四环路以内的住宅期房平均价格达到每平方米16935元，四至五环路为每平方米16500元，五环路以外为每平方米8810元。不难看出，北京的房价区域间的差距已经相当之大了，因此已不能用均价来反映楼市的变化了。

　　“官方”地价上涨超两成

　　“私下”土地交易价格降至“冰点”

　　上周，中国城市地价动态监测系统发布的数据显示，北京一季度住宅地价同比涨1279元/平方米，涨幅高达22%。这与近一段时间内人们经常看到全国土地流拍的消息大相径庭。记者了解到，今年一季度进入市场的土地有42块，去年同期只有10块。北京市建筑设计研究院工程师徐晨表示，虽然今年出现了两次土地出让流标的事件，但土地交易仍较活跃，比如出现了成交价17.4亿元的通州新地王，这主要是去年土地市场活跃气氛的一个延续，而且一季度成交的土地大部分是去年年底时挂牌的，因此报价偏高，所以徐晨认为，这一统计数据的参考意义值得商榷。

　　一方面是土地招拍挂市场出现流标事件；一方面开发商私下寻觅合适地块的行为仍然活跃。潘石屹向记者透露，最近找他推销地的人很多，平均每天大概有几十个，但由于他只希望寻找CBD附近的土地，因此一直没有成交。潘石屹表示，今年“地主”的日子很不好过，这一点从向其推销的土地售价下跌便可见一斑。

　　同时，潘石屹指出，“中国的房地产市场和法规发展到今天，大量囤积土地的做法承担着巨大的法律风险。中国是个‘人多地少’的国家，政府把保护耕地作为一项基本国策，所以就有了‘两年不开发的土地要无偿收回’的政策，随着粮食的紧张，这条政策我想不会放松，只会越执行越严格。那些只注重囤积土地少盖房子，或者从来没有盖过房子的开发商未来的生意会越来越困难”。

　　记者了解到，自去年10月开始，从深圳到上海、广州到北京、厦门到南京、东莞到杭州，全国普遍出现了土地流拍的现象。据不完全统计，自去年10月以来的半年时间内，全国土地市场流拍土地达40幅之多，而且这些土地流拍，基本都出现在所谓的房地产市场一线城市。

　　中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容认为，全国土地市场流拍也就意味着房地产开发商已经清楚地意识到房地产市场将发生根本性变化，意识到整个中国房地产市场的逆转。这主要是由于金融市场的急剧变化，特别是股市的变化，导致了上市地产公司“圈钱-囤地-再圈钱-再囤地”的运作模式出现了问题，导致土地市场的泡沫破裂。

　　此外，更重要的是，易宪容认为，国内土地市场泡沫破裂的原因是去年以来国内房地产政策的根本改变。这种房地产政策表明，未来我国的房地产市场是一个民生的市场，是一个解决及改善全体人民住房条件的市场。因此，任何房地产市场的炒作，无论是炒住宅还是炒土地，都会受到政府的严厉打击。既然房地产市场的投资炒作是政府严厉打击的对象；既然国内房地产市场是一个居民居住消费的市场，那么以前那种房地产以投资炒作为主导的市场就会发生根本性变化。

　　可见，尽管今年一季度北京的地价还处于上涨的趋势，但就长期而言，由于面粉已经贵过了面包，土地市场的泡沫破裂将是迟早的事情，这无疑将影响到房价。

　　命悬“金融一线”

　　年内第四次上调存款准备金率

　　目前，金融政策上的风吹草动都会对房地产业产生致命的影响，本周一，国家统计局发布报告显示，4月CPI上涨8.5%。随后不到2个小时，中国人民银行就决定从5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已经是今年第四次上调存款准备金率了，由于CPI的居高不下，导致今年货币政策空前紧张，而受到影响最大的莫过于地产业。

　　潘石屹向记者表示，目前开发商的资金链非常紧张，他个人从银行了解到，今年以来，没有一家银行向从事商品房开发的地产公司发贷，尤其是几大国有商业银行，对房地产开发商的商业贷款基本都停了。此外，由于去年地产开发商购买土地的钱超过当年的销售收入，也就是收入都用来买土地了，房地产开发商总体来说资金非常紧张。同时美国次贷危机使原计划今年在海外上市的房地产公司停止了上市的步伐。

　　再次传出上调存款准备金率的消息，无疑传递了金融政策继续紧缩的态度，甚至有专家认为，现在的金融政策还是偏松，加息的声音再次响起，对于处在逆势中的地产业来说无疑是重大打击。