武汉晨报房地产专刊总监王九龄先生发言

武汉晨报房地产专刊总监王九龄先生

 

　　王九龄：今天是一个交流会，首先我还是客气一下。大家花这么多的时间听我们唠叨表示感谢。今天其实是一个分享。刚才我们教授和媒体同行都讲的非常多。包括这些数据我就不多说了。

　　我觉得现在我们觉得痛苦，它往往是短期叫“痛苦”，时间长了就叫“失望”。应该说我们看小孩的感觉一样，我们看小孩会长大，这个结论不需要说，大家知道都会长大。现 在的痛苦是在想，大家最想听到的是房价会不会涨，跌会跌到什么时候？中国整个经济只要是正常状态就是往上走的，从长远来看这个不会有什么问题。从短期来讲经常说的有一个词叫“拐点”，这个词语我不想从房地产本身来谈这个词，从背后来讲。我们回归一下房地产市场为什么一直上升，并且速度加快。我认为有三大因素。

　　一是我们刚才讲的所谓刚性需求。一个是住的很小要改善，一个小孩长大了要分家也要住房。城市化的扩展，很多农民要变成城市化人口也需要新的住宅。但是需求还有一种是可能经常发生变化的。我们现在在座的人可能一半以上肯定不止一套住房。那这里面的需求无实际上也不是坏的东西，也不是说非常良性的东西。我认为很多的需求是被刺激出来的。我在有一些会上也讲这个问题。我们反思一下市场如何涨，就会知道怎么跌还是不跌。就像几百年前你给一个农民一套别墅也可以住的下，那现在给我们一套别墅也会住的下。所以需求只要你给他适当的条件就没完没了，这种需求是可以膨胀的，也可以限制的。

　　还有一种需求我认为是政府需求。其实在有一些条件上市场房价的上涨，并且速度过快。我认为有两手，一是政府的手，还有一个是资本的手。房价的上涨归根到底不是开发商的问题，开发商只是一个商人，你给他利润赚的时候，没有一个傻瓜不赚。我为什么说政府是最大的推手呢？就是财政问题。他们有振兴地方发展的时候，就需要把城市做好。那这些基本的资金从哪里来呢？从统计来看只有卖地。我们讲税收有两种，一个是预算内的，还有一个是预算外，就是“横财”，它就是卖地。从去年的统计来看，去年开发商交给政府的土地转让金是一万个亿。总体企业给政府的财政收入是多少呢？2.3个亿。财政这个税收中间又含了开发企业各种税费。也就是说我们现在的财政收入中间已经有将近一半。有的地方是远远超过了一半，有的地方是达到了30%—40%。但总体来说接近了一半。我们知道房价中间最大的一块就是地价问题。政府是提升房价比较大的推手。

　　另外一个是金融，这个不仅仅是国内的，还有世界资本的流动性。资本的目的很简单，就是以钱生钱。什么地方是一个洼地就留在什么地方。当石油有利润的时候就流向石油，当中国的地有利润赚的时候就流向中国。在我们成长中得到幸福的时候也同样收到了烦恼。我们回想一下我们的欲望是如何起来的？这里面有一个按揭，所谓的按揭就是你不需要付所有的钱就可以得到所有。甚至有一些银行推出了零按揭。这个不需要有任何首付款，就可以负担每个月的利息了。按揭这种制度应该来说不是绝对坏的东西，但是它是把“双刃剑”。这就是我们讲金融时的杠杆问题。我们讲住房需求可能需要几十年完成，但是这个杠杆非常大，这种非理性的需求就可以完成。它会带来很大的影响。同时一个产业链中间产业发生了问题，整个风险就产生了。所以银行金融资本这块，当然还有炒房问题，所以我们很多的需求被金融的需求影响。银行作为商业的企业载体，是非常希望零按揭的。