转身保障房 地产巨头觊觎新利润空间(2)

　　去年12月，SOHO中国参与了北京首个配建廉租房的中关村甲3号住宅及商业项目招标。为了增加中标机会，SOHO中国不仅报出了22亿元的最高价，将原来11亿元的招标底价翻了一番，潘石屹本人还承诺项目配建的廉租房会全部实现精装修。遗憾的是，该地块最终由重庆龙湖房地产和原土地方北京时代华人组成的投标联合体收入囊中。

　　但潘石屹在3月份仍表示，如果有条件，SOHO中国还希望能够参与廉租房、经适房等保 障性住房的建设，并建议在高档住宅中配建廉租房。

　　除了SOHO中国，过去一直将注意力放在商业地产方面的金融街(000402.SZ)，也已将参与保障性住房建设纳入到计划之中。

　　今年4月，碧桂园(2007.HK)主席杨国强也对外表示，公司正在就双限房进行研究，并且非常有兴趣发展内地的双限房项目。

　　“事实上，我们也在和政府接触，希望能够做一些保障性住宅方面的事情。不过目前还没有确定的或者有明确意向的项目。”凯德置地环渤海区域总经理毛大庆对《财经时报》称。

　　开发商算盘

　　建设保障性住房的另一个吸引力在于开发商对市场风险的考虑。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对《财经时报》分析称，在目前国家宏观调控的形势下，商品房的开发风险加大，参与保障房建设不但没有市场风险，还能实现资金的快速回笼。

　　业内人士普遍认为，保障性住房的利润主要取决于开发商的管控能力。由于开发商实行的是预售制度，因此资金回报率较高，利润率一般会高于经济适用房3%的利润率水平，至少在10%左右。

　　“如果成本控制得较为合理，开发商建设保障性住房的利润率有望达到20%。”杨少锋称。

　　阳光100副总裁范小冲则认为，准确来说上述比率指的应该是投资回报率，“如果销售利润率就能达到20%，除非政府让利，否则这个利润率有悖于政府建设保障性住房的初衷。”

　　目前保障性住房的建设用地也采取竞标的形式，不过最终并不会只遵循价高者得的原则。范小冲表示，开发商的综合实力、在保障性住房项目上的可实施性等，是政府其中考虑的更为重要因素。“从这个角度来看，有国企背景或者规模化的房企介入这个市场的可能性更大一些。”范小冲说。

　　链接

　　保障性住房将冲击2009年中低端楼市

　　李文杰

　　最新公布的《北京市2009年住房建设计划》，让我们明显感觉到住房保障建设的提速，及政府实施的决心。

　　北京是最早实施经济适用房建设的城市，也是最大存量及供应的城市。从2002-2005年的房价来看，北京市是一线城市中房价涨幅最小、最温和的，其中保障性住房的经济适用房建设“功不可没”。之后由于土地招牌挂831政策(从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让)，保障性住房建设一度“断炊”。