以深圳为龙头的新一轮房价上涨使得珠三角地区的房价成为了猪肉涨价之外的另一个热门民生话题。广东省省长黄华华在刚刚闭幕的广东省十一届人大一次会议上作政府工作报告时明确指出,要建立健全城镇住房保障制度,加强廉租房和经济适用房住房建设。

　　实际上,2007年1月30日,全国首例"三限双竞"(在限户型、限房价、限销售对象的基础上,竞地价、竞房价)地——广州科学城H3、H4地块——正式开标并成功卖出,就已经意味着广 东在探索城镇住房保障制度方面已经先行一步。

　　广东省社科院院长梁桂全去年在接受本报记者采访时就曾建议,2006年广东的人均收入3500多美元,按照这种经济实力,应该选择"居者有屋住",而非"居者有其屋"。政府应该提供租赁、部分产权的经济适用房、商品房等多种居住模式综合起来的一个住房制度体系。

　　事实上,新加坡、韩国等地的综合住房制度体系都各具特色,在成为广东的"叫板"对象的同时,其政策理念和运作模式也提供了另一种可供借鉴的哲学。

　　广东:廉租房覆盖到县城

　　2007年12月29日,广州市第一个限价房项目网上报名系统开通,在不到两周时间内就收到8000多个申请。根据广州市关于申购限价房的规定,市民需先通过网络或现场方式提出具体限价房楼盘的购房申请,市国土房管局进行预登记,时间不少于10日。预登记结束后网上报名者需到现场凭有关证明材料进行申购资格确认;申购资格确认后,市国土房管局将公开摇珠按优先购买和一般购买两类确定购房顺序;摇珠后进行实质资格审核和公示,不符合条件的将剔除,购房顺序依次替补;最后,市国土房管局将通过信函等方式将合格有效的购房者名单和购房顺序送达购房者和开发建设企业,并向社会公告。购房者在规定期限内按顺序与开发建设企业签订限价房买卖合同。

　　广州首批上市的限价房只有843套。按照土地出让时约定的最高房屋售价,这批限价房的价格被限制在6500元/平方米。对于8000多申请人来说,首批限价房的数量明显供不应求,但广州市国土房管局相关负责人表示,广州接下来还有大批限价房供应,没有买到首批限价房的市民,只要符合条件,还可以申请其他项目的限价房。

　　据广州市国土房管局相关负责人介绍,广州已经有近200万平方米保障型住房开工建设,其中已完工65.4万平方米,可供应套数与实际需求之间差距不大;2006年8月以来,供应限价房用地132.8万平方米,规划建筑面积277.5万平方米,可供应限价房近3万套。

　　而就广东全省而言,为解决低收入户住房问题,广东省将逐步扩大廉租住房保障范围,争取年底前覆盖到县城。为了解决资金问题,广东省财政厅已将解决城市低收入住房困难家庭的问题纳入公共财政的覆盖范围,多渠道筹集和安排廉租住房保障资金,并规定土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。

　　按照计划,2007年-2010年,广东省财政每年安排解决城镇双特困户住房难专项资金3000万元,专项用于解决纳入最低生活保障范围、人均住房建筑面积在8平方米以下、有城镇居民常住户口的城镇双特困户住房难问题。根据有关统计,2004年至2006年广东省累计落实廉租住房资金68947万元,已基本解决了2003年登记在册的人均住房面积6平方米以下的18922户城镇双特困户住房问题。此外,广东省也出台全省新建商品房交易价格行为规划,进一步规范商品房交易价格。

　　尽管近年来各种试图解决住房困难的政策持续出台,但是针对住房保障制度改革的讨论从未停止过。面对高房价把多数人挡在门外,同时政府又难以向庞大的中低收入人群供给补助的难题,梁桂全建议对别墅和豪宅征收高额税,用于支付建设廉租房和经济适用房的成本,从而建立一个近似"封闭的资金周转体系"。在一个内循环体系当中,政府把利用价格机制和财政调控手段获得的收益,用于保障低收入人群的住房建设,而不再把这部分收益用于他途。

　　新加坡:政府主导楼市

　　新加坡就是一个由政府大规模发展房地产并建立了有效内循环体系的典型。在新加坡,政府就是最大的发展商,新加坡的楼市大部分由政府控制,政府兴建的房屋占整个市场的90%,而私人发展商建的房屋只占10%。

　　根据新加坡建屋发展局提供的资料,新加坡建屋局是法定机构,不以赢利为目的,提供房屋的规划、建筑、分配、出售、租赁等一条龙服务。建屋局可以自行决定组屋的售价,使组屋价格游离于市场之外。在过去47年,建屋局共建造了约90万间组屋。

　　目前居住在政府组屋的人口约占总人口的85%,而且组屋家庭中90%以上是业主,还有7%的低收入家庭向政府廉价租房,形成政府解决大部分民众居住问题的独特模式。同时,全国有15%左右的高收入家庭,住的是市场上购买的高档商品房。

　　从1968年开始,新加坡政府允许居民动用公积金支付住房的首付款,以确保低收入者买得起组屋。公积金取之于民用之于民,新加坡政府每年维持组屋制度所需要的大笔资金就来源于此。新加坡的房委会还利用中央公积金,负责发放按揭。如果居民不买房子,要到退休才能拿到公积金,所以资金始终在新加坡政府的体系中流动,没有流入私人发展商的口袋。

　　2007年8月的新加坡国庆群众大会上,总理李显龙重申了新加坡政府的三项职责——帮助公民购买组屋、使组屋升值,以及帮助老年人出售大型组屋的地契或换购小型公寓,套取现金来养老。

　　香港城市大学公共及社会行政学系副主任李健正指出,因此新加坡政府对民众承诺,向政府买一手的组屋一定会升值,所以新加坡政府一直利用供求关系来调控房屋价格。比如,政府把一部分屋龄比较长的组屋拆掉,使市场在一段时间内出现供求紧张的状况。如果政府认为楼价上升到一定幅度需要加以控制,就会加大建造新组屋的力度。另外,新加坡政府也会调整公积金的供款比率,从而影响贷款供房的人数以及楼价。

　　香港:公私并存

　　虽然新加坡模式备受称道,但香港城市大学公共及社会行政学系副主任李健正指出,对于内地的住房制度变革来说,香港的模式更具有可行性,"因为香港的房屋市场是公私并存,相互牵制的"。

　　李健正认为,站在香港角度来看,其实内地一些城市都在走香港过去走的路,原来放开,现在又重新由政府来解决问题。

　　目前,香港大约有一半人口住在公营房屋中,其中约30%的人口住在出租公屋,另外约20%的人住在政府出售的居屋("居者有其屋"计划兴建的出售房屋),而且申请入住公屋的轮候时间平均不超3年。

　　香港的公营房屋政策,主要是为没有能力租住私人楼宇的低收入家庭提供出租公屋单位。而且每个公屋小区基本配备了完善的商场、停车场、邮政,以及教育娱乐设施,所以低收入家庭争相申请。

　　为了保证土地供应,香港政府尽量集中用面积较大和发展密度较高的土地来发展公共房屋。根据香港方面的业内人士介绍,公共房屋的建设模式分两种,一是政府招标,委托小型私人发展商建造,一些大型发展商很少参与公共房屋的建设。二是政府和私人合建居屋,这种模式施行了五、六年之后日渐式微,因为小型发展商们觉得,完全按照政府规定的规格建立公屋,无利可图。

　　此外,香港政府也对公屋进行户型控制,重视建设小户型。在香港申请公屋,4口人的家庭只能申请到30多平方米的户型,7至8口人的家庭可以申请60平方米以上的三居室户型。

　　在香港的房屋体系中,房屋政策事务由政府总部的运输及房屋局负责,而在公共房屋方面,法定机构香港房屋委员会(房委会)负责制定和推行公共房屋计划,房屋署则是房委会的执行机关。房委会在1988年由政府资助转为自负盈亏的财政独立机构,目前以内部衍生的资金收益,推行公营房屋计划。2005年,房委会通过出售大部分零售和停车场设施,套取现金340亿元,也从2007年开始分批出售剩余的居屋,所得的收入也提供额外的资金用于兴建公屋。

　　李健正此前接受采访时也强调,如果仅让私人发展商建房子,大量利润只会流入发展商的口袋;如果政府自己去发展房屋,不仅有利可图,得到的利润还可以重新投入公共房屋系统,有效平抑房价。

　　谈及亚洲其他国家在住房制度方面的经验,李健正介绍说,目前韩国的公共房屋约占房屋总量的15%,另外85%是私人发展商兴建的。韩国的普通民众在2000年以前很少向银行贷款买房,他们通常存了足够的钱之后才考虑买房。在亚洲金融风暴之后,国际货币基金组织要求韩国改革银行的金融体系,银行才开始做普通民众的住房按揭。