(记者　王维博)

　　回购是炒地吗？商业用地、住房用地会被回购吗？武汉经济开发区回购低效用地引起业界关注

　　由于早期的“粗放式”经营，不少低效项目日渐空闲，成为后期开发的“拦路虎”。 在经历19年的开放开发再加上受国家土地调控政策影响，武汉经济开发区逐渐遭遇土地“瓶颈”。

　　从2001年起，武汉经济开发区开始探索资源节约新途径，对低效土地发起“二次开发”，截至去年底，通过回购的方式收回4600亩空闲和低效土地。新年伊始，武汉开发区提出，今年将继续实行三大节地政策，通过加强“回购”等方式节约土地资源。

　　大规模的土地“回购”，在业界引起不小的波动。有人担心，在土地推高房价的现实下，这种“回购”做法会不会成为变相炒地行为？“回购”会突破工业用地界限，进而在商业用地、住房用地等领域内大量复制吗？　

　　首次回购迎来东风落地

　　据介绍，作为武汉经济开发区建区以来首个重量级项目，东风汽车有限公司总部迁汉，曾一度受困于用地问题。

　　2003年上半年，在东风来汉之前，便有部分前期项目在开发区内落户。但当东风总部及研发中心两个重头来汉后，想要与这些前期项目连为一体，却被中间大量的“闲地”挡住了路。

　　“整个东风项目需2000多亩地，现有土地根本不够，还要为将来的二期项目预留，土地成为决定东风总部最终能否落地的关健因素。”龙善国说，当时的金色港湾项目前景诱人，但考虑到东风这样的大户，开发区只好忍痛割爱，主要领导亲自上门协商，最终用回购的方法将包括金色港湾在内的300多亩小项目用地收了回来。

　　至此，武汉经济开发区从首次土地回购尝试中意识到，开发区用地必须科学规划、走节地增效道路。

　　至今节约工业用地4600亩

　　“开发区的节地增效尝试，最早可以追溯到2001年。”武汉经济开发区规划局土地利用处负责人龙善国说，当时国家开始对开发区加强“两个从紧”(即紧缩项目资金和项目用地)的宏观调控政策。“如何用有限的土地，发挥更大的经济效益，成为开发区土地管理部门的重要课题。”

　　“开发区先后出台了多个指导性文件，包括回购低效用地、给农民划地建房、集中建园区、厂房等，大多都是结合各地经验，尝试着在提高土地产出效益上闯出一条新路。”龙善国说，截至2007年底，开发区通过回购土地、厂房集中等方式，共节约工业用地4600亩，节地尝试初显成效。

　　耀华玻璃的“回购”风波　

　　实际上，土地回购制度的尝试并非一帆风顺。

　　1994年，与英国合资的上海耀华玻璃企业来到了武汉开发区，占地300多亩。但因资金和市场等原因一直没有投产。

　　一位曾在耀华工作的人员说：“耀华想做神龙的配套企业，按神龙生产10万辆汽车的需求量设计，但实际上神龙产能达到10万辆用了很长时间。”

　　2004年，开发区提出通过“回购”方式收回空闲了10年的土地，但回购价格成为双方争论的焦点。

　　据介绍，耀华投资达5000多万元，加上10年没有投产以及设备的折旧，耀华希望回购能按市场价以挽回损失。而开发区提出的方案是以土地成本为主，在此基础上适当增加部分设备折旧费。双方经过十几轮谈判，耀华最终以4000万元的价格将土地退出来。

　　龙善国说，该地块后来安排给了一个液晶电子项目，如今它的二期、三期工程都在投产。“土地利用起来了，还发挥了更大的经济效益，从这个角度上讲是国家赚了。”

　　今年推行三大“杀手锏”

　　据龙善国介绍，开发区今年还将推行三大节地政策：提高招商项目的入区门槛，即土地每亩投资额度要高于20%、动工面积超过三分之一，同时重污染、能耗大、效益低的项目用地一律不批；对于部分空闲地、低效地，将通过协商回购的方式，陆续收回，以保障高新技术产出效益高的重大项目急需，实现高效集约利用；压缩企业“花园式工厂”规模，将企业绿化率压缩在30%以下。

　　-　示范效应

　　将把军山建成三大基地

　　虽然进行了一系列节地尝试，但随着开发区的发展，依然存在着产业用地不足的情况。至去年上半年，开发区可开发的41.3平方公里用地中，仅剩3.1平方公里。

　　解决开发区土地问题迫在眉睫。

　　2006年6月26日，武汉市委市政府发文，将蔡甸区军山街正式移交武汉开发区托管。武汉开发区原面积90.7平方公里，而面积102平方公里的军山融入后，使开发区空间扩大1.2倍。

　　“有了先前的教训，军山不会是沌口的‘克隆’，为了节约土地，接管过来的土地一律先规划再开发。”龙善国说，为了更好的节约用地，开发区共投入上千万请国内外专家反复论证，将把军山建成三大基地，发展先进制造业，布局研发中心，形成物流配送点。

　　-　访谈

　　“回购是为了盘活土地，而不是炒地”

　　——对话武汉经济开发区规划局副局长张德华

　　长江商报：开发区解决土地紧缺的最主要做法是什么？

　　张德华：走集约化道路。在土地资源非常紧张的情况下，各地对节约用地的探索有很多，包括项目用地提高要求。尽量压缩空间收回闲置土地，建多层厂房，对办公场所要求多层化，立体化。其中通过回购收回低效和空闲地就是探索之一。

　　长江商报：在新的节地政策下，开发区对入区企业有何新的要求？

　　张德华：现在环保要求高，污染大的企业即使效益再大也排除。要求多层化办公，基础设施配套功能齐全，投资强度增加，以前每亩最低225万，现在实际执行每亩400多万。

　　长江商报：相对于其他新区，在发展规划上有没有什么可以借鉴的经验？

　　张德华：各大新区在发展过程中所面临的问题基本一致，对闲置、空闲土地的回收及低效用地的问题。在这方面没有什么捷径可走，没有什么经验可以模仿，只能是具体问题具体分析，合理解决。

　　长江商报：政府回购土地，会不会给企业造成一定的损失？　

　　张德华：开发区发展过程中，得到企业的大力支持，因此回购时，我们坚持尊重历史、实事求是的原则。以历史取得和投资成本为基础，在此基础上，充分考虑使用年限，尽最大能力帮助企业挽回损失，力求双赢。

　　长江商报：再转卖给第三方，这是不是一种炒地行为？

　　张德华：我们严格规范回收程序保护国有资产，在土地回购协议或者交换协议上，力求公正、公开，土地拿回来，还是用于企业，政府并没有从中渔利，严格来说，回购是对国有资产的保护，属盘活土地，不是炒地。

　　长江商报：这种回购会不会突破工业用地的界限，进而在商业用地、住宅用地等领域内大量“复制”？

　　张德华：不会，工业用地与商业用地、住宅用地不同，其回购的主体是政府，而在土地使用性质不变的情况下，回购商业用地、住宅用地很困难，因此不会复制这一做法。