2007年已经成为过去，回顾这一年，比高涨的房价更能给我们带来刺激的，是地价。

　　这一年，不论是长沙92亿的全国地王，还是上海66900元/平方米的楼面地价，都让武汉屡屡惊爆的“天价”，显得相形见绌。

　　这一年，“楼面地价”成为房价不断上调的“过硬理由”，按照最简单的逻辑，让大 多数开发商为之喜而老百姓为之忧的事情，不会是好事情。

　　历史总是惊人的相似，伴随着频出的政策和无休止的争论，房价再次扶摇直上，而地价屡破记录的惊人表演更是让人瞠目，若不是第四季度政策带来的强行刹车效应，一路飚升的土地还不知道要创造多少“奇迹”。

　　加量又加价土地高烧一整年

　　截至2007年12月18日，武汉市土地交易中心年度出让国有土地50宗，总面积近5590亩,成交金额280.22亿元。2007年12月27日，去年最后一次土地招拍挂还将出让664亩土地，这也使得全年出让预计达到6254亩，大大超过2006年2225亩的水平。从出让地块分布看，城区中小地块占大多数，根据开发周期分析，今年下半年开始，城区住房上市供应将大幅增加，有望抑制房价过快上涨的势头。

　　土地出让增加的同时，价格亦同步上涨。2006年通过招牌挂公开转让的土地均价为292万/亩左右，平均楼面地价1715元/平方米，而到了去年，平均单价涨至501万元/亩，平均楼面价格接近3050元/平方米。

　　值得一提的是，如果不计入年终汉阳两次政策性招标出让的5宗共3019亩地(成交金额79.65亿元)，计算出来的土地价格显然将涨幅更大。

　　2007年，政府增加了中小地块供应，试图让更多企业参与竞争，打破垄断，而耐人寻味的是，正是那些中小地块，屡屡创出天价。在一些热点区域，土地价格一年之内多次刷新，如2007年1月31日，武重地块楼面地价3290元/平方米，到了2007年11月28日，中北路地块就接近了6983元/平方米，与此类似的还有汉阳的汉钢地块。

　　郊区同样得到了企业追捧。2007年6月28日，森林公园东侧535.65亩的一块地，楼面地价达到2976元/平方米，而半年前与其相邻的恒大地块楼面地价仅为1842元/平方米，半年涨幅达到61.56%。

　　一般说来，地价占房价比例在20-40%，地价翻倍，也预示着今后企业开发成本的提高。特别在金地、万科、华润相继大手笔投入后，汉口房价迅速攀升到8000元/平方米以上，土地成为房价上涨的幕后推手则不言自明。

　　外来的和尚有经念

　　去年的土地市场依旧是外来者的舞台，中心城区供应的近六成土地被外来企业拿下，在他们的重金攻势下，地价逐渐走高，掀起了继2005年港资进入武汉后的第二轮土地热潮。

　　截至目前，华润今年投入58.21亿拿地825.6亩，金地在汉拥有总建筑面积不小于65万平方米的储备。城区争抢激烈的态势下，外来军团在郊区开辟了第二战场。恒大、和记黄埔选择蔡甸，碧桂园空降汉南，保利转战阳逻，土地普热格局明显。

　　而与此形成鲜明对比的是，在招拍挂制度下，本土企业依靠人脉关系、政府资源等赖以生存的拿地模式遭到极大挑战。除了福星惠誉、紫菘等少数企业，面对外来企业大小通吃的策略，很多本地企业面临无地可用的窘境，巧妇难为无米之炊，可以预见，在外来和尚有经念的同时，本土和尚恐将面临无经可念的问题。

　　外来企业拿地热情高涨，资本逐利仍是主因。一方面，土地市场最活跃的企业，需要不断拿地，实现品牌策略下的利润最大化；另一方面，上市房企出于资本市场的现实需要，加大土地储备是最取巧的方法，这也使得土地追逐游戏一度陷入“恶性循环”。

　　房地产的跃进并不是城市价值的最好表现方式，面对着大多数购房者望而兴叹的房价，不管何种原因，外来企业实际上助推了地价猛涨，这显然不是普通老百姓希望看到的结果。

　　政策强压 退烧尚需时日

　　土地是房地产开发的根本，举手投足牵动着房地产的价格神经，地价快速上涨，是不是就一定意味着未来房价也会快速上涨？其实不然，地价的走高牵涉甚广，企业战略储备抢地、未来预期增大、土地招拍挂制度等，都可能是地价上涨因素。

　　以武汉为例，去年市政交通投入在227亿，今年预计在300亿元，武汉城市圈的新试验区概念，加上城市经济和外来人口的增加，让开发商预期乐观，提高了土地上限价格；另外，现行的招拍挂制度广遭诟病，被视为地价上涨的一个诱因：现行制度只规定起价，上不封顶，一块地可以连续拍上7、8个小时，非理性高价抢地已不鲜见。

　　2007年一至三季度，全国70个大中城市土地交易价格平均上涨12.8%，被视为推动全国房价持续走高的原因之一。从武汉市场看，地价对于房价的推动更为明显：一个区域一旦拍卖创出新高，房价上行空间便不断突破，未来预期提前在房价中得到体现。不过，这种具有“透支”嫌疑的快速上涨，在市场和政策压力下，究竟能持续多久呢？

　　2007年10月9日,国土资源部发布39号令,规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得进行按比例分期发放，同时明确将工业用地纳入招拍挂范围。

　　两周前，我国第一部土地储备法规——《土地储备管理办法》出台，与此同时，近期深圳、上海、北京都加强了土地管理，如回收闲置用地，以新标准开征土地使用税，尝试征收闲置土地增值地价等。

　　从明年开始，中国将继续采取从紧的货币政策，信贷收紧直接影响到房地产供需两端，企业将想方设法降低与日俱增的市场和政策风险,从近期市场看，联合拿地、股权并购、转战郊区等现象增多。

　　但就此断言土地“退烧”也许为时过早。一方面，中国紧守18亿耕地“红线”，土地垄断经营模式难改，另一方面，对于农村土地流转以及小产权房的探索，短期难以取得重大突破。在既有的制度和市场环境下，加大中小地块供应、规范土地出让金制度、严控信贷等具体措施，还不足以降低企业拿地冲动，由此引发的土地问题，短期恐难有太大改观。 （特约撰稿/中国指数研究院华中分院 李国政）