牛凤瑞：中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任、研究员、中国城市经济学会副会长。先后主持完成省部级以上科研课题22项，获省部级一等、二等、三等优秀研究成果奖、科技进步奖11项。

　　拨开房价上涨迷雾，理性看待房地产市场种种现象

　　主持人：牛主任，你好。首先祝贺你主编的中国第一本《城市蓝皮书-中国城市发展报告》在本月20日成功发布。我们注意到，你对中国城市的观察总是从中国经济大格局中着眼的。即便对房价问题的看法也是如此。我们就从房价问题说起吧，因为房价问题太热了，有说还要涨，有说拐点到了。你怎么看？

　　牛凤瑞：房价问题事关经济利益关系、社会分配关系的变动，是政治体制、文化传统的变数，受到国情、市情和发展阶段的制约。

　　房价高涨，拉升居民生活成本，引发公众不满，影响和谐社会建设，应该引起高度警惕。但房价变化是市场优化房地产资源配置的基本形式，是调整住房供求关系的有效杠杆，也是调节住房分配关系的重要杠杆。

　　严格意义上的房价增幅应是同一区位、同一品质、同一科技含量的房屋销售价格的上下年份之间的比较。目前我们所说的房价增幅是当年平均房屋售价(销售收入/销售面积)与上年同期之比。“房价增幅过快”是一种判断，是以上年房价基本合理为假设前提的。上年房价较低，则同等房价增量升幅较大，反之亦然。

　　市场形成房价是中国住房体制改革取得成功的重要标志。中国住房制度基本完成是在2000年，由于住房市场化时间较短，现在的房价还不是完全意义上的市场价格，依上年房价为参照系作出判断要慎重。而从一个较长时段来看，与平均收入增长速度相比较，中国的房价仍在可以接受的区间。

　　现在，房价过快上升固然有开发商不规范操作的因素，但根本原因在于供应不能满足需求。一方面是住房需求刚性增长，另一方面是偏紧的住房用地供给和交通等基础设施建设的相对滞后，限制了城镇住房建设空间的拓展。

　　而住房基本保障制度建设滞后，混淆了市场机制和社会保障的不同功能，提高了中低收入阶层的购房预期。另外，控制房地产投资、供地的政策导向，不仅抵消了控制房价过快上涨的政策效力，而且也抑制了住房供给的相应增加，加剧了供求矛盾。

　　在此过程中，有些媒体和学者的误导性言论，又成倍放大了社会对房价上涨的反响。例如，“让大多数人买得起房子”是一个很受拥护、而不能说“不”的口号，但世界上似乎还没有一个发达国家能做到。假若中国大多数人买得起房子，有那么多房子可卖吗？

　　再如，国外的房价收入比一直是某些人论证中国房价过高的主要依据。但这个国外是哪一个国家，处于什么发展阶段，是家庭的税前收入还是税后收入，每套住房是多大面积，区位如何等等，都应有具体界定。否则，与我们这个正处于城市化加速阶段的发展中大国作比较，是不具可比性的。

　　所以，谈房价、谈房地产市场问题，还得回到中国国情、中国经济的发展阶段里来谈。

　　中国经济与城市化进程保持必要增速意义重大

　　主持人：好吧。我们就回到中国经济与城市化的观察框架里来谈吧。你认为中国经济与城市化进程是个什么样的关系？

　　牛凤瑞：中国经济总体走势与城市化进程息息相关。

　　现在，中国经济总体状况良好，大多数宏观经济指标(企业利润、居民收入、物价、财政税收、出口、居民生活等)亦有好的表现。而中国的城市化率也由2000年的36.22%上升到2006年的43.9%，年均增加1.28个百分点。

　　较快的经济发展与快速的城市化相辅相成，相互推动。中国经济并非没有问题，增强危机防范意识，警惕经济过热或过冷都是必要的，但对中国目前的经济作出已“过热”的判断缺乏足够证据。

　　首先，判断中国经济已经过热的依据不能令人信服。一个国家(地区)的经济发展速度主要取决于该国(地区)复杂的内外部经济、政治、社会、历史、文化以及自然地理、资源禀赋等条件的综合作用，而不主要取决于政府或经济学家们的计划或预期。

　　确定一个国家(地区)适合的经济发展速度从来都是件困难的事情。所以，适合的发展速度主要表现为事后的认知，而不是事前的预见。那种认为发达国家没有出现过，中国就应不出现；发达国家曾经发生过的经济泡沫和金融危机，中国一定会重复发生，这样的逻辑推理是不成立的。

　　纵观世界历史，不平衡发展、差异化发展是常态。表现为在一个时期内，一个(或某些)国家(地区)发展较快，其他国家(地区)发展较慢。各国、各地区齐步走的发展到反而没有发生过。现阶段中国经济较快增长，年度之间增长速度相差一、二个百分点，是正常现象。

　　其次，目前国内外条件为中国经济较快发展提供了支撑。社会主义市场经济体制的建立与逐步完善为中国经济发展潜力变现提供了制度保证。

　　以信息化为代表的当代科学技术进步，为中国较少支付试错成本，发挥后发优势，推动经济较快发展提供了支持条件。日益发展的经济全球化，为中国发挥劳动力数量充裕、价格低廉的比较优势，保持一个较快经济发展提供了两个市场和两种资源空间。

　　而正在完成的工业化、加速进程的城市化，以及居民生活水平的日益提高，对中国经济较快发展提出了客观要求，居民的高储蓄为中国的高积累、高投资提供了基础，从而成为中国经济较快发展的重要动力源泉。

　　这些正是人们通常所说的中国战略机遇期。用好这一战略机遇期是中国实现全面建设小康社会目标的要求。因此，中国经济保持适度的增长速度是需要的。

　　第三，在现阶段中国经济较快发展具有必然性。经济发展的基数、起点不同，同样增量的增速会有很大不同。中国经济增速即使达到两位数，增长总量也只有2000多亿美元，人均增量不过200多美元；美国经济增速即使仅有3%，经济增量亦达4000亿美元之巨，人均增量则达1000美元以上。

　　中国是一个发展中的大国，主要矛盾的主要方面是生产力发展水平相对滞后。中国要建设惠及13亿人口的全面小康社会，一切错综复杂矛盾的解决均有赖于一个又好又快的经济发展。

　　以经济建设为中心是兴国之要，是我们党、我们国家兴旺发达和长治久安的根本要求。中国经济较快发展面临的资源供给和环境容量两大约束，可以通过调整发展路径，加快科学技术进步得到逐步解决，对此应该相信中国政府和人民的智慧和能力。

　　目前中国的人均能耗水平只有欧盟的1/3，美国的1/7。据中国社科院城市中心潘家华等计算，2006年中国制成品出口相当于折合净出口能源6.3亿吨标准煤，约占全部能源消耗的1/4。

　　中国以自己较低的人均能源耗用已经为全球环境保护作出了巨大贡献。节能减排是中国对环境保护作出的重大战略部署，是对国际社会作出的庄严承诺，与较快的经济发展并不存在非此即彼的关系。

　　中国经济的又好又快发展不仅是中国和谐发展、可持续发展的必然，也是世界，特别是发达国家的福音。中国经济的较快发展有风险，但较快发展的风险并非不可避免，又好又快的发展可以把风险减少到最低。相反，若中国经济发展速度慢下来则会面临更大的风险，支付更高的社会成本。

　　警惕中国经济“泡沫”的风险是必要的，但过份高估这种风险不利于低成本地推进现代化建设。