(陆昀/文)近日万科在广州、深圳、上海楼盘的降价，令年末的房地产市场呈现一大看点。万科15%-30%的降价幅度不可谓不深。而最让人关注的是，被视作标杆企业的万科率先将房价全线跳水对房地产市场的影响。有人认为，近日以万科为代表的地产上市公司股价的直线下跌即是楼价下降的回应。

　　有业内人士认为，深穗沪楼市正在降温，而最先感应楼市降温的是二手房。据21世纪 不动产监测，8月至11月，深圳二手房成交量逐月递减，二手房价环比出现下调，其中11月份二手房价格环比下降超过17%。与此相伴随的是，曾经多过米店的二手房中介门店数量也应声剧减。同时，9月以来的一手商品房销售面积也环比直落。

　　广州楼市正在接过深圳的降幅接力棒，一二手房量价齐落。在上海，更多的楼盘扛不住了。而现在人们关心的是，深穗沪降价之风，会不会让北京楼市感冒？

　　楼市拐点之说已成岁尾人们最为热衷的话题之一，有人提出房地产市场或现崩盘。但21世纪不动产分析认为，截至目前，我国房地产并未形成全面拐点，对房地产市场做出即将崩盘的判断是夸大之辞。

　　首先，在深圳、广州和上海，降价或低价开盘的楼盘，仍只是少数。根据媒体报道，近期降价的楼盘在深圳、广州均不超过10个。上海亦只是少量楼盘低价入市或变相打折，多数楼盘在观望，甚至房价还略有上涨。依此还不能得出这些城市楼盘正全面降价的结论。

　　其次，上述三个城市楼盘目前的降价，更多是非理性高速上涨后的一种正常回落。2007年上半年，深圳曾经在5个月的时间内房价涨幅超过50%。广州和上海也呈现非理性上涨。目前这几个城市房价的下降，当属暴涨后的调整。值得注意的是，万科即使将其广州新项目低开30%，它还是有利润的。

　　再次，房价回落是过于旺盛的投机需求被调控政策挤压的反映。尤其是在深圳，去年底以来的房价暴涨，很大程度上是以投机性炒作为主拉动的上涨，这必然会遭到严厉调控。事实上，深圳市部分商业银行自7月起停止二手房按揭贷款，央行、银监会9月底发布房贷新政，打击最大的就是投机性购房者，也正是这些投机性购房者的抛压，加速了房价的下滑。

　　据此，21世纪不动产分析师认为，深圳、广州和上海少数楼盘价格的下降，二手房市场环比量价齐跌，并不表明我国房地产市场全国拐点的到来。目前的现实是，支撑房地产市场“上行”的几个关键因素并未发生根本逆转。

　　其一，人民币将继续升值。未来两三年内，人民币仍将维持在上升通道。这一点已成定论。而人民币升值是不动产升值的内在推动力之一。

　　其二，城市化进程并未显著放缓滞。城市化是推动住房需求、拉动房价的强大动力之一。

　　其三，人口红利效应仍存在。房地产市场仍将受惠于人口红利。中国社会科学院金融研究所结构金融研究室主任殷剑峰说，人民币升值、城市化进程和人口红利对于我国房地产市场的支撑作用，至少可以延续到2010年。

　　其四，流动性过剩的矛盾并未得到根本解决。逐利的资本仍将在有较高回报的房地产市场寻求投资机会。

　　其五，系数较大的贫富差距在较长时期内依然存在。收入差距过大，或者说高收入人群是拉动房价上涨的源动力之一。

　　根据21世纪不动产的监测，北京楼市一二手房虽然成交量环比有所萎缩，但价格未见大的调整。未来两月，北京楼市将有可能以观望态势为主，不排除少数项目受制于开发商的压力而下调售价或低价开盘，但北京房价全面下降的可能性不大。须警惕的倒是观望之后被抑制的购房需求的集中释放。