(记者 胡蝶)

　　高海燕 深圳社会科学院城市营运研究中心主任

　　最近一两月，深圳房价下跌牵动了众人的神经。降价真相是什么？武汉会不会步其后尘？12月2日，本报专访了来自深圳的楼市专家高海燕。他指出，近来引起深圳楼市危机的一 个深层次原因在于二手房市场趋紧趋冷。武汉不像深圳那样是一个二手房转手率相当高、二手房市场相对活跃的城市，因此类似的房价下跌目前不会在武汉出现。

　　“深圳两家大开发商的楼盘，万科的第五园和中海的大山地，最近开盘的价格都低于了人们的预期。随后，其他开发商纷纷跟进，有的以折扣方式变相降价，个别甚者打到七折；有的以折让方式试探性降价，如购房送精装修、送全套家具等等。这样下去，春节前，深圳房价整体下降不可避免。”高海燕被誉为“深圳地产思想最新锐的开发者和代言人”，他简略而精当地梳理了一下危机的表象。

　　“这与今年5-7月深圳房价领涨全国的‘盛况’形成极大反差。那时候，深圳关内平均房价已经超过2万元/平方米，关外均价超过1万元/平方米。那一轮疯涨，是诸多非理性购房因素积累后集中释放、不断追涨导致的。这些非理性因素包括：一些并不缺住房的深圳人，看到房价一直只涨不跌，担心涨得太高后自己买不起了，便借钱也要买一套存着；还有一些人纯粹就是炒房赚钱，先买若干套，房价一涨就丢到二手房市场上去卖，赚差价……深圳可谓全民炒楼，没有真正掏钱的也会在心里炒一把。”

　　“深圳不大，土地资源短缺，在建在售的新房供不应求，尤其是市中心存在大量住房需求。大量买不到新房的人被推到二手房市场上，他们愿意购买一套二手房在深圳安家，因此深圳的二手房交易一向旺盛，不像武汉城市大，新房供应量大，而二手房有价无市。”

　　“活跃的二手楼市更方便了炒房人将房产顺利出手，不会积压卖不出去，赚不到钱，也等于助长了投机之风，让泡沫越鼓越多。2006年，深圳商品房办理房产证后半年内转手的比率高达33%，即100套房子里有33套在办证后即刻换了主人，可见炒楼的比例有多高。”高海燕说。

　　不过成也萧何，败也萧何。树大必然招风。“下半年后，针对主导了深圳房价一路狂奔的二手房市场，深圳各大国有专业银行停止向二手房发放贷款，效果立竿见影，沉重打击了二手楼市，也闹出一个‘中天事件’。二手房交易骤降，炒房者炒不动了，也纷纷从新房市场撤出，新房交易量随之减少。这样就挤出了非理性需求，挤出了消极力量，挤出了泡沫，常态购买力、刚性需求则不会改变。”

　　高海燕从与某开发企业高层的接触中了解到，时至年底，碰上交易量萎缩，为了尽快将房子卖出去，尽快变成现金回笼，上市企业也为了做好年报，便纷纷明折暗降，深圳房价也随着二手房市场的趋冷，在“飞天”之后开始坠落，向理性回归了。

　　此后将进入一个买卖双方的心理博弈过程：房价降了一点，交易会适度回暖一点，开发商便想把价格回调一点；购房者则考虑，现在降了，会不会再降，是等等看，还是现在就出手，以免调整之后又上扬，错过了这次机会。

　　对武汉会不会步深圳后尘的疑问，高海燕认为，二手房转手率在武汉一直不高，武汉的二手房时代还没有真正到来过，它牵动不了武汉的房价，因此像深圳这样由于二手楼市危机而引发的楼价下跌尚不会在武汉出现。