(记者 屈虹晖 赵焱)在专家的分析中，楼市2008年出现拐点好像是铁板钉钉的事，而且有一套成体系的规则正在指引楼市走上这一条路。对此观点，赞成者有之，不屑者也众。

　　2008年的楼市，或涨？或跌？已不是哪一个城市的事情。但是，楼市又是有区域特性的行业，即使全国楼市“拐”了一弯，也并不意味着武汉就随波逐流。

　　众多坚持武汉楼市将持续火热者的观点是：交易火爆，排队依然，房价高挺，需求旺盛；但让购房者感觉希望的曙光是：10月份以来，尽管房价上涨依然，但新房和二手房的成交量已在下降，“有价无市”的倾向已经呈现。

　　拐点反映市民心理底线

　　在街边，随机采访市民，如果关于房价，会听到一样的回答：高，很高！

　　关于2008年会出现楼市拐点的声音，市民似乎已经麻木：“年年都唱衰，年年都在涨，喊跌越猛，涨得越烈”。专家们预测房价下跌的言论，在市民看来，就像贝利预测足球，“需要反着意思理解”。

　　房价的预测，市民已经进入感性思维状态，根本无法客观，而专家的意见，在屡次失算之后，也遭遇了“信任危机”。

　　真理总是在无数次验证中，体现光芒。在一篇经过数百次回复的帖子中——“预测武汉房价的拐点在哪儿？！”——得到了众多读者的认可。

　　该帖子的中心意思简述为：“我对武汉的发展前景依然十分看好，目前的房价虽高，但还是没有充分体现其地位和价值，调控也只是将其调整为慢牛行情而已。随着城市建设投入的增加和环境整治的加快，武汉城市功能的提升和地位的提高是众望所归！个人认为，要到房价拐点，可能是内环均价3万左右，时间为8年！(其中修建地铁需2~3年，之后再加5年)。”

　　但不赞同的声音肯定会有，网友“fiylxl”认为：“什么价格才能体现武汉的地位和价值呢？这都是忽悠人的，一口气能到一个合理价？房价的涨速远远高于工资的涨速；现在买房的大部分人都拿一家的存款来买房！有时候是两代人买一套房！拐点应该1万左右！”

　　拐点是3万还是1万，不过表明了当事人的心理底线而已。但从这种期许中，表现出来的观点是：对于拐点，武汉的市民心中都有自己的一个谱，而且，都希望能快点来到。

　　在不断出现的各种预测中，他们相信的是：“由于1978年实行计划生育制度，使我国的人口出生率在1978年之后出现很大的下降，该因素导致2008年前后的购房、结婚人口数量将非常明显的变化，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的。从这个角度看，2008年可能是中国房价的真正拐点”。这是中国社科院金融研究室副主任尹中立提出的观点。

　　是否是美好愿望，市民并不关心，“总有一天会降下来的，我们控制不了房价走势，只能心有期盼。”

　　2008年武汉楼市涨幅放缓

　　这个观点也得到翠微品墅总经理王基平的认同：“武汉目前不存在出现‘拐点’的先决条件。”在她的观点里，“拐点”出现，必须满足两个条件，第一个条件是，房价高于城市经济发展水平；第二个条件就是楼盘的价值已经最大化。“一般而言，别墅的价格应该在商品房的3—5倍，但目前而言，武汉的别墅市场与普通商品房并没有拉开距离，今年上半年，武汉别墅普遍出现涨价，就是表明武汉的别墅已经开始爆发潜力，从长期来看，武汉的别墅市场，还会继续发散潜力价值，没有下降的可能。”

　　李国政认为：“可以说，目前的武汉楼市已经进入盘整期。首先，第三季度以来，武汉房价快速拉升，进入一个新的价格区间，也意味着武汉楼市进入一个新的发展阶段。目前，汉口中心城区不少项目在10000元平方米上下，无论对于本地客还是外地客，都达到了一定的心理承受极限，不少家庭面对高企的房价，以及不断提高的利率，不得不暂缓购房计划。不少自住的购房者认为目前城区价格超出了他们的心理预期，进而使得他们改变了买房的念头。”

　　李国政认为，由于武汉市场增长较为迅猛，不少企业捂盘惜售，前期开发办等政府主管部门加强了打击力度，惩处了一批违规售房的典型，市场供应有所放量，一些久未露面或“卖光”的项目也再战江湖，说明了政府监管的成效。但目前又出现一种新的发展现象，就是不少项目把价格一次提高1000-2000元平方米甚至更多，让不少购房者觉得“离谱”，虽然往年也有项目在旺季到来之前提价以增加打折空间的做法，但今年这一力度显然过大，从实际效果看，由于价格涨得太快，让不少购房者无法接受，造成销售速度下降，

　　“前期公布了包括严控第二套房贷款的系列措施，尤为关键的是，对于第二套房利率提高10%执行的规定，对于购房者而言，意味着贷款利率提高了30%左右，加上具体的实施细则仍然不明确，这对于投资购房影响较大，政策预期也对投资性购房产生了较大的抑制作用，在多方因素影响下，预计今后一段时间，楼市成交将较节前出现一定的下滑。包括被市场热炒的精装修小户型，汉口某些项目已经卖到了10000元平方米，这种情况下，也让不少投资人对于后市前景充满疑问。由此可见，在多方力量的制衡角力下，武汉楼市可能出现成交下滑的同时，价格居高不下的情况，这也意味着楼市盘整期的到来，从以往几次调控过程看，也都出现一定的政策消化期和市场观望期，在此背景下，局部区域即便出现一些打折优惠或者下降，也都属于正常的市场现象！”

　　出现盘整期是必然的

　　但很讽刺的一件事情是，尽管市民希望2008年是房价拐点，但90%的市民不相信房价真的会跌。

　　原因为何？“这是一种十分可怕的现象，它具有很强的破坏性，直接表现为政策失灵。当所有人的预期高度一致时，就没有人会相信政策调控的效果了。”李国政意味深长地说。在言语背后，是一个颇为尴尬的事：大家都知道，2005年4月“国八条”出台后，随后的6月、7月、8月三个月的房地产统计数据变化非常明显，交易量大幅萎缩，房价出现回落，开发投资的数量也明显减少，出现反弹是在2005年底。而2006年出台“国六条”后，随后的7月份的房价统计数据仍然出现上涨，有些城市的上涨速度还加快！

　　市民对于政策已经失去信心后，武汉市出现的情况是，政策出台前后，楼市更火的景象。不管是此前的第二套房新政，还是在之前的第三次房改，基本上，能得到的回应是：“政策又来了？哦。”

　　而与之形成陪衬的是：各楼盘售楼部开盘前后，销售火热的景象。那是否就说明，武汉楼市抗风险的坚韧？

　　显然不是，在楼市中，所有的抗风险性都是建立在整体经济实力与供需关系中的。

　　截止到10月21日，武汉市主城区成交均价达到5279元平方米，但成交新房为4529套，较9月同期下降近四成。原因正是：“近期新房整体供不应求，所以价格继续上涨，但这种紧俏的现象集中在城区5000元平米左右的楼盘，7000元平方米以上的新房销售进度并不快，其中有些大户型楼盘出现滞销，特别是一些短期涨幅较高的楼盘，新价格很难被接受。” 亿房研究中心给出的原因正好解释房价上涨与销售内在的联系。

　　以此而论，如果单从此时来看，武汉形势大好之下，轻谈“拐点”是个不合逻辑的问题。但是，如果从长期的经济发展规律，以及楼市的运行规律来看，在大热之后，出现“盘整期”，是必然的。

　　对于2008年，楼市迎来拐点，F、天下的副总经理刘必恩首先给了坚决的否定。他的观点是：“目前一些人认为楼市会在2008年进入拐点的原因是说，中国经济的繁荣是政府为了迎接奥运会，而特意推动的。但实际上，这不是个假象，而是真正经济发展过程的萌发，2008年房价会跌，失去了可能。但可以预测的是，政府肯定会对高端的商品房实行政策的调整。但是普通商品房不会有影响，而别墅因为其稀缺性，也会有很大的空间。”

　　从武汉市场来看，刘必恩认为，未来3—5年不会出现拐点，“但增长幅度会减慢，出现盘整期。但不会像美国那样，美国是因为人均居住面积饱和了，缺少真实需求的支撑，而武汉不存在这种情况。”

　　观点对对碰

　　正方：武汉房价还将继续上涨

　　观点一：需求旺盛而供应不足。

　　中国的城市化水平预计将从2007年的42%上升到2020年的55%，城市住宅供不应求的现象仍将持续，甚至更加严重，武汉也不例外。尤其值得注意的是，有消息称武汉即将成为中国第四个综合配套改革示范区，成为中部经济中心的前景十分光明，这个信号对人才的吸引力、对房价的刺激是不言而喻的。武汉城区土地紧缺和房屋供应量不足的现象已经突显。

　　观点二：房屋建设成本上涨客观上会推高房价。

　　房屋建设成本包括土地、报建、配套、外装、环境、管理、财务、营销等多方面的成本，其中土地成本上涨速度极快，已经超过建筑总成本的一半以上，武汉近期频现“地王”就是明证。此外，原材料、劳动力和资金成本也在迅速上涨，如果严格执行“9070”标准，成本会进一步上升，地产商肯定是要将增加的成本转嫁给消费者的。另外，随着武汉轨道交通建设的进展，光谷和金银湖一带的郊区楼盘会有更大的价格上升潜力。这必然迫使处于价格顶峰的中心城区价格进一步上涨。

　　观点三：武汉楼市的火爆说明不管房价是否合理，在心理上“看多”房价的人仍然居多。这种看法的口口相传，肯定会使部分潜在购房者提前加入购房大军，从而进一步加剧供需矛盾，形成房价的循环上涨。

　　观点四：外地购房者的催化剂作用。

　　交通的便利使武汉的房地产市场不再是一个区域的小市场，买卖双方来自全国各地。本地人看来过高的房价，在上海人或者深圳人看来还是相当低的。君不见，近两年武汉外地购房者比例持续上升的事实么。外地购房者在数量上虽然无法和本地购房者相比，但他们就像一种催化剂，量不大却能刺激区域房价整体性上涨。随着外地购房者比例的提高，房价上涨是必然。

　　反方：房价定会下降

　　观点一：物业税实施以后，从理论上讲房价必降无疑。商品房市场中，税费及房产商利润占房屋成交价格的比例较大，接近六成。物业税的实施将这些费用分期支付，均摊到房产持有阶段，导致开发成本大幅下降，房价也必然跟着大幅度下降。同时,物业税的征收也将分摊二手房交易环节的税费至持有阶段，那么房屋的取得和再次交易成本同步降低，也带动二手房价格下调。

　　观点二：房价连续几年攀升，已脱离大多数购房者实际消费能力，价格下降指日可待。

　　观点三：连续出台的“新政”，将会导致楼市成交量有所萎缩和价格有所下调。

　　观点四：拆迁一直是影响很多城市房地产市场需求旺盛的主要原因之一，随着大规模拆迁的减少，必将大大降低市场上住房的需求量。

　　观点五：第二套房新政，将使一些投资者被挤出房地产市场，从而使房地产市场被动增加了存量，减少了需求的机会。

　　观点六：香港土地比内地绝大多数城市来说更是稀缺资源，但香港房价也曾有大跌的历史，使人们不再相信，土地面积有限理论，由此作为高房价的理由也不再令人信服。

　　观点七：房屋价格与价值相背离的距离越来越大，也可以说，商品房的定价已经与土地价格、建造成本、经营成本没有多大关系了，开发商屯地、捂盘、虚假销售等手段又造成了价格的虚高。

　　他们这样买房

　　先结婚 等明年价跌再买房

　　张莉和王勇(王勇博客,王勇新闻,王勇说吧)是一对校园情侣，大学时就在一起的他们，毕业后幸运地都留在了武汉。如今，毕业三年，在父母的压力下，要谈婚论嫁了。

　　结婚必须先买房，这个约定俗成的规定对张莉和王勇同样适用。他俩的工作都还不错，月工资总收入有五千元左右，但与不断上涨的房价相比，他俩的积蓄远不够买房。

　　不过，相对于不少家境贫寒的青年，他俩的条件就属于相对好些了。王勇的父亲开了家私人诊所，母亲是教师，收入都比较稳定。2004年，他们给王勇凑齐30多万元让他买房准备结婚，可当年的他们都没有买房的打算。

　　张莉一直把那30多万存在银行，去年年底，王勇想拿来炒股，因为风险太大，家人百般阻挠，炒股计划破产了……但谁也没料到，近来股市一片大好，眼看着朋友炒股赚翻了，张莉和王勇心里也很郁闷。

　　失意之余，回头再来看看房价，毕业时每平方米只要两千多元的房子，如今的价格却是一路飙升。当年的30万可以买一套房子，而如今的30万却只能当首付多一点。眼看着房价不断上涨，张莉很着急：“倘若房价继续上涨，以后30万连首付都不够，该怎么办？”

　　与张莉的着急相比，王勇却很坚定：“2008年房价一定会跌，我们先租房结婚，一年后再买房，即使不跌也买。”

　　王勇的态度让张莉很难过，没房子怎么结婚？现在的张莉很迷茫：“我不知道该怎么面对，2008年，房价真的会跌吗，那时候，30万能买到哪里的房子？”

　　随机访谈

　　房价肯定会下跌，只是谁也不知道是在什么时候。到了那时，我只能说：“关于这次下跌，有人已经准确地预测了n次……”

　　我很迷茫：每当看到房价不断上涨的消息，偶都很着急。很担心以后连首付都攒不齐了，岂不亏得更大？可BF却一直认为明年房价一定会跌，倡导先租房结婚，一年后再买房。

　　无名：房价的起伏基本由KFS、炒家和中介商控制着，这个利益集体控制着一、二手房的价格走向，此圈子之外的原始售房业主出售房屋定价时也只会以他们的定价为参考。说白了，这个利益集合体可以操纵武汉绝大部分的房价。

　　老老蔡：“如果全国人民都看空股市和楼市，进入中国的美元将会被套牢”……这如当年炒股时常听的一句话是“如果全体散户都怎么怎么的，机构就会被套牢”，可结果呢，散户依然只是散户，决定不了大盘的走势。

　　某网友：我觉得2008年房价不会跌。原因有二，其一是目前利用的建筑面积土地变少；其二是随着城市化进程的加剧，会有越来越多的人涌进城市，供应量跟不上需求的增加，房价自然会上涨。

　　房子这件事：我老公也坚信，房价一定会跌，跌了后再考虑买，直到结婚都没买房。后来，我弟弟对姐夫住家有意见，强烈要求他买房。然后，我们就去定了楼盘。实际上，早买还是少花了不少钱，毕竟现在租房也很贵。很多人都说2008年房价必跌，这个还是让时间来证明吧。