(记者 黄振琳) 新楼盘的开盘价低于周边楼盘卖价，新房、二手房销量都开始下滑，但专家认为，也许这只是一个调整期——

　　刚刚过去的10月和11月，让武汉人感受到了楼市“高烧”减退的迹象。

　　据外地媒体报道，深圳、广州等地房价已经开始下降，楼市“拐点”开始到来。那么 ，武汉楼市是否也开始进入冬天？

　　现状：房价有松动迹象

　　武汉10月新房销售总套数为9381套，比9月减少916套。11月份每周的销量也在持续下降。价格上涨幅度也开始缩小。11月份，楼盘每周涨幅不超过1%。

　　二手房同样如此，21世纪不动产武汉分部介绍，10月和11月二手房成交量下降均超过10%。一些大户型的房子，报价也有所松动。

　　另外，11月部分新开盘的楼盘，价格比之前预计的要低一些。光谷某楼盘开盘前，根据此前该区域楼盘定价情况，市场普遍预计均价不低于6500元/平方米，但开盘均价为5500元/平方米；江岸某楼盘定价也比周边楼盘每平方米低了千元；汉口某楼盘上月底开盘时，出现了多时不见的“一次性付款97折”的优惠。

　　这更让购房者有了观望的理由。目前一些均价在7000元/平方米以上的楼盘，开始感受到了销售压力，不少楼盘售楼部门可罗雀。

　　原因：涨价太猛 调控密集

　　引起购房者观望情绪弥漫的大背景有两个：一是今年武汉楼市价格涨幅惊人，二是频频出台的调控政策。“这一年涨了两三年的价。”某楼盘营销经理介绍。他们2004年的楼盘价格为2700元/平方米，2004年被称为房价涨幅最快的一年，当年涨价幅度也不到400元/平方米。而今年截至上月中旬，武汉市均价已经到了5572元/平方米，较年初上涨了1700元/平方米。

　　今年7月份开始，不少楼盘涨价速度惊人。光谷一楼盘，甚至出现了一天调一次价的现象，每天调价10元，一个月调了300元/平方米；南湖的一个楼盘，哪种户型好卖就调哪种，一周调50元，周周如此……不少楼盘在9月底、10月初，短短几天就调价500-1000元，就是因为十一黄金周期间外地购房者来得多，房子卖得俏。

　　除中心城区楼盘外，近郊楼盘也紧跟上涨步伐。

　　这种上涨态势，让本地普通购房者望而却步，在追涨一段时间后，他们开始观望起来。

　　与高歌猛进的房价相比，今年的5次加息还有不到一个月就要“算总账”，明年起还贷压力大增；第二套房首付、利率均提高；限制外资进入房地产市场等等调控政策，在出台一段时间后，开始进入政策执行期，其效应会集中显现，这也是购房者选择观望、暂缓出手的重要原因。中南财经政法大学房地产研究所张东教授如是认为。

　　开发商：“不着急，慢慢卖”

　　尽管外地频频出现房价“拐点”到来的消息，本地消费者也开始观望，但开发商显然并不着急。记者从多个地产研究机构了解到，经过对近一个月来的市场跟踪发现，目前还没有开发商采取明确的降价措施来拉动销售，连往年喜欢在价格上做文章的远郊楼盘，也显得比较平静。

　　解放大道一楼盘，一期5月底开盘时均价6500元/平方米，不到两天卖光。二期9月底开盘价格跃过9000元/平方米，销售速度立刻慢下来。现在价格已经突破万元大关，仍旧慢慢卖，价格没有松动的迹象。

　　“从今年年初到现在，武汉房地产市场的火爆远远超出房地产商的预期，他们今年的销售任务都已提前完成，利润更是翻番。目前的观望气氛他们并不着急，更不可能轻易在价格上做文章。房子属于‘买涨不买跌’的产品，反正利润已经到手了，剩下的慢慢卖也不着急。”中国指数研究院李国政认为。

　　不过一些投资者套利变现也初现端倪。一些投资者加快了套现的步伐，在二手房市场上，今年才销售的次新房比例明显有所增加(本报曾报道)。

　　在互联网上，投资客也分成了两派。一派认为房价已到高位，再不出手很难找到下家接盘，卖了获利最实在；而另一派则认为，房价还有上涨空间，特别是缺少其它稳定投资渠道的时候，还是持有房子划得来。

　　专家：谈“拐点”为时尚早

　　“目前房地产市场到了高位，出现波动或小幅回落很正常。但不能立即下结论说房价要掉头向下了。”张东教授认为。在涨得过快的情况下，遭遇密集的宏观调控政策，房价肯定有一个调整期。

　　他认为，房地产市场区域性很强，外地一线城市有风向标的作用，但房价走势主要还受当地形势影响。目前来看，房地产市场出现了普涨局面，这是不太合理的。在这一波涨价中，无论是品质好、地段好，还是品质一般、地段一般的房子，都一哄而上了。今后这种局面很难持续下去，价格会有区分。比如中小户型，国家要求数量占到70%以上，但目前供应量显然未达到，导致这类房子供需紧张，短期内价格回落很困难。

　　去年底至今年初，武汉房地产市场也出现过一波观望行情，但几个月后，房价便开始“报复性”猛涨，让不少人目瞪口呆。今冬的观望期过后，明年会否迎来一波猛涨行情？

　　“今年很多项目已经预支了明年的上涨空间，很难再出现这种行情了。”李国政认为。今年一个普遍的特点是，土地价格对房价的影响很大。在汉口城区，连续几次拍出的高地价，让周围的地产项目立刻大幅涨价。比如9月份京汉大道一宗地块，楼面地价超过6000元/平方米，预计其未来房子的售价可能接近万元。随后，周边几个项目立刻调价，单价直逼或超过万元大关。这就把明年甚至后年的涨价空间都利用了，已经远远超出绝大部分人的购买力，以后可能再难有这样的涨幅了。