（郭靖/文）自打国家税务总局放出风声，媒体上围绕物业税的议论就没歇过，讨论的主要问题是，这个税种出台后市场会如何、房价会怎样，看那架势好象一场暴雨即将横扫楼市。但我觉得许多人忽视了物业税一团乱麻式的复杂性。这团乱麻不理清，很可能使物业税出现干打雷，不下雨的局面。

　　物业税，又叫财产税或地产税，是土地、房屋等不动产所有者或承租人按年度缴付的 一种税款，税值随不动产升值而提高。根据媒体报道，我国物业税的思路，可能是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，即把买房子前已经交的税，放到买房子后按年缴交收取。

　　理论上，物业税不但可以消减地方政府以地生财的冲动，改变地方财政"寅吃卯粮"的状况，并让政府持续分享不动产增值收益，还能均衡各方税负，挤出不动产投资。因而，物业税也被一些人认为是从根本上平抑房价的有力举措。

　　不过，停留在理论上好说，可联系到实际却矛盾重重。

　　物业税包不包括土地出让金？鉴于

　　物业税是对所有房屋征收，还是只对非自住的房屋征收？回答这个问题，要以上一个问题为前提，如果物业税中不包括土地出让金，对自住房屋收不收关系不大。如果包括，那么自住房肯定无法幸免，因为涉及税额实在太大，大得让政府无法割舍。

　　当然，也可以折中一下，对自住房屋按比较低的税率征收，但新的问题紧接着又来了：对投资性房产，可以在交易环节设卡，迫使其所有者乖乖纳税。但自住房屋的所有者如果不缴税，拿什么制约？把业主赶出去是不可能的，其他强制手段虽然也可以搞，可就怕法不责众。现在连收个

　　对第二套住房征收物业税也不简单，你怎么弄清家庭拥有的住房数量？现在，有大量住房的档案还没有输入管理部门的电脑，业主的家庭成员情况也没有掌握，金融系统的资料又不全，几乎没办法操作。即便九牛二虎之后全弄清楚了，也难界定，比如，有的人买了第二套房，是给老人或孩子住的，这算不算自住？有的家庭夫妻分居，各住一套房，算不算自住？

　　还有个事情更复杂，即使物业税开征前已有物业是否还须缴税？有种意见认为，因为物业税是会根据物业的增值情况收取的，旧有物业升值了必然要征收物业税。那么，如果旧有物业是物业税出台前刚买的，还没有升值，怎么办？如果物业税出台前两三年房价一直稳定，甚至还降了点，这期间购买的房子又怎么办？我认为，即便旧有物业升值了，要缴物业税，税率或税基和新购物业也应区别对待，否则会出现重复纳税。

　　退一步说，来个一刀切，物业税开征前后购置的房产都征税，当然也行，但后果难以预料。由于物业税开征后，开发环节成本减少，如果因此导致新开发的房子售价在一个阶段明显下降，物业税开征前已有住房的业主肯定不干：他们高价买了房，现在不仅要重复缴税，还要看着资产缩水，几头吃亏，太不公平。这个问题处理不好，恐怕难以服众。

　　倘若旧有物业不缴税呢？那就便宜了既得利益者，调控的作用也大打折扣。而且，两类房源并存，市场价格体系也会比较混乱。

　　物业税随着房屋升值而提高也会有负面影响。现在，如果在一个住宅区周边搞个公园，建个商业广场什么的，大家都很开心，因为自己的房子可以升值了。但开征物业税以后，那些自住者或许将反对政府改善周边配套，以免多缴物业税。这种反对甚至可能成为继拆迁之后阻碍城市建设的又一种力量。

　　当前，许多人呼吁出台物业税，是希望这个税能平抑或压低房价。他们的算盘可能是这样打的：物业税开征后剥离了房产开发环节的各种税费，开发成本降低了，同时又增加了房屋保有阶段的成本，挤出了投资需求，房价自然会降。

　　这个说法既对又不对。对，是因为这些举措加上税收政策刚出台时造成的心理预期，肯定会对房价形成冲击。不对，是因为市场在波动后，很快将达成新的平衡。从长期看，房价是供需关系决定的，和成本没有太大关系，而且即使把投资需求全部挤出，今后强劲的自住需求也有可能让房价快速上涨。另外，还有个关键因素很不确定，就是土地出让金是不是并入物业税。

　　最坏的结果是，开征了物业税，房价还是很高，购房者除了付按揭，还有缴物业税，而且一年比一年缴得多。真要面临这种局面的话，物业税政策的推行者将很难向老百姓交代。

　　我以为，现阶段社会经济正出于急速变革期和发展期，管理水平不高，法制不够健全，城乡形态也尚未定型，各种矛盾错综复杂，出台物业税的条件并不成熟。事实上，由于物业税涉及各方利益的再分配，推行也并不容易，如果霸王硬上弓，有可能未收功效反添乱。