(文/朱戈)在07年头去说上年的调控总有骨头梗住喉咙的感觉。调控向左的力度越大，房价向右的涨幅愈烈。

　　价格该怎么涨还怎么涨，豪宅推量越来越大，市场的走向跟政策的预期一直在不张声色的背离，并渐行渐远。再等段时间该是政府有关部门出年度总结报告的时候了，如果不在表达方式上做技术处理，相信自己都会觉得无法向社会交代。

　　据几天前长江商报报道：武汉商品房市场成交量创年度最高，总计成交11023套，今年第二次突破万套大关。本月商品房成交面积11.9万平方米，成交金额50.5亿元。也就是说上年12月武汉市场的成交价格达到4250元/平方米，这个价格比2005年12月3560元/平方米的成交均价上涨了19.3%。这种涨幅在目前国内城市透出的楼市涨幅信息中，排位应该非常靠前。

　　05年武汉市场被关注最多的是，大体量的高价盘顺其自然的次第出场。在此之前的武汉，5000以上的单价都会被认为那是千里之外楼市有问题的其它城市的数字，而在2006年的武汉，5000元并不能买到上好的住宅。8000元、10000元的价格也没有引起市场过多的惊诧。

　　年底的土地市场一反前三季度的沉默，尽管没有05年的辉煌，但年终竞拍过程及结果充分表达了发展商对未来强烈的期望。

　　回头理理被迷失在市场记忆某个角落里关于调控的初衷，依稀记得其目的还是很明确的：抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定住房价格。

　　但是，2006年的调控在武汉地产没有发生预期的作用力。是调控的作力点有问题还是有其它更强的力量在反推？还是武汉的房价仍不够高？

　　被曲解的房价

　　在不到一年前，武汉的房价确是不高。市场每个角落传出的都是现在的房价跟武汉的城市地位不相匹配，武汉的房价还要上涨，这几乎是那时候武汉市场占绝对主流的声音。当然，购房人的声音也许不是，但他们从来就不是主流的，他们的一厢情愿可以很轻易被忽略，以前是，现在是，将来还会是。

　　武汉房价经过两年的疯涨到上年度的4250元/平方米，这个价格还低吗？谁来评价这个价格的高低？用什么衡量这个价格存在的合理性？

　　相信不久，又会有很多声音出来说房价还是低的，因为刚性需求、因为供需问题、因为城市发展、因为增长、因为稀缺、因为成本上升、因为品质上升、因为市民的存款余额还很多，消费能力没有完全释放，甚至还会有声音说房价不能降，降就会危机金融安全。

　　武汉房价倒底什么价格才不算高？这是个很难回答的问题，但目前至少有几种观点一直在误导市场。

　　其中嗓门最大的当属供需决定价格。从普遍意义上讲，确实有点道理。但有几个问题值得市场重新审视，武汉市场的刚性需求倒底有多少？这部分需求的住房的价格和面积倒底是多少？

　　没有人知道。

　　于是就拿单纯一种概念去粉饰因为刚性需求大，所以要价格还要涨。可以肯定的是，操着供需决定价格的这种口音的人一定也知道，没有只涨不落的价格，任何市场都有其周期性规律。

　　还有种观点在自圆其说，就是居民的存款余额和个人收入的增长。其观点大概就是居民的存款余额还很大，居民的住房需求还没有完全释放。即使不考虑存款的二八问题，在目前国内社保体系不完全的情况下，居民还得为医疗、教育和养老准备余钱。在个人财富增长的同时，负担也在加重。以教育费用为例，大学学费20年上涨25倍，高等教育属准公共产品，它的快速增长超出了许多普通家庭的承受能力，因教育返贫并不鲜见。而我们的市场在大规模的培育因住房返贫的房奴的阶层。

　　再就是GDP。根据国家统计局于2006年1月9日对GDP历史数据修订结果的公告显示，我国GDP1993年为35334亿元到2004年增长为159878亿元，增加了3.52倍，而同期职工工资总额从4916.2亿元到2004年增长为16900.2亿元，增加了2.44倍，11年来慢了一倍多。那GDP来说房价该涨显然有点搜肠刮肚。

　　至于成本，有点业内常识的人首先应该拿参与各方的利润说事。

　　在武汉房价已经涨到还不足以让人惊诧的时候来说房价，总会有点自讨没趣。但这里必须要唠叨的是房价下跌。房价下跌会导致居民资产缩水，房价下跌会导致金融风险。可房价下跌并不会影响已经买房人的使用价值，所谓资产缩水与涨大仅仅是纸面繁华。

　　而房价总会有下跌的时候，从更高的位置下跌是不是会导致居民的资产更大幅度的缩水，金融安全是不是比现在要更大。

　　这事大家都知道，上年末的央行预警已经有了个开始。

　　大幕刚刚开启，调控怎会收场

　　盘点2006年国内房地产市场，一线城市房价该怎么涨还怎么涨，二线城市如飞蛾扑火一样的在重复一线城市的故事。更让人担心的是，在一线城市感觉到危机的地产资本开始大规模的向二线城市蔓延。

　　2006年仓促出台的明显有漏斗的调控政策被各种地产力量轻易化解，但从政策的字面意义以及市场的抗力来看，中国地产界显然曲解了中央政府调控的决心。可以想象，如果调控时滞期过去，仍未看到政策效果的话，调控政策定会再次重拳出击，抑制高企的房价和过大的产业投资规模。

　　反思05、06年度的调控，其政策层面有太多的不可操作性。这种不可操作性很容易被产业操作层面的力量巧妙化解。

　　相信被迫再次可能出台的政策一定比先前的各轮调控更有针对性和可操控性。

　　在过往的调控政策中，全国一刀切，没有兼顾产业地区差异是本轮调控踩空的最主要的因素。别人都喝上汤了，我连肉都没吃上，还要跟着一起吃药，这是几乎所有二线房地产市场的共同心态。因此赶着还有机会抓最后一把，对调控的执行上巧打太极，争取利益的时间及空间。在这个层面上，07年的调控会加大政策的严肃性。事实上，06年底派出国土督查已经在发出某种信号。

　　而为抑制地产投机炒房接连出台的

　　而严格的土地、金融政策旨在抑制供给。也就是说，调控不是设法增加供给以平衡需求还是抑制供给同时抑制需求。事实证明，这种试图两端发力挤压市场的调控并没有达到抑制供给的目的也无法压制刚性需求，房价也就顺水推舟一路向上。

　　无论是抑制供给还是抑制需求，针对房地产市场的

　　在上年度末刚刚结束的中央经济工作会议上，对于房地产的调控，不仅提出“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”，更要求“加强财政政策、货币政策和产业政策、土地政策、社会政策的协调配合”。

　　相信在产业方向没有发生政策预期的改变之前，2007年的地产调控还会继续加力。