(文/开元地产)2006年2月10日万科、和黄低调登场成功摘牌，而掀开了武汉土地市场年度出让大幕。最精彩的总是留在最后。12月21日武汉土地交易现场，金地集团、融侨集团、华润集团、上海复地以及福星惠誉，不约而同聚焦于积玉桥地块，最终金地集团以每亩561万的土地单价、2804元/平米的楼面地价竟得该地块，结束了2006年度土地交易，同时也使P(2006)054号积玉桥地块摘取同区域这两项指标第一的桂冠。

　　截止到金地的最终胜出，2006年度武汉土地市场已经成功出让土地49宗，累计出让土地面积2225亩(约148万平米)，规划建筑面积约353万平米，，实现交易金额61个亿。与2005年同期比较，成交宗数、出让面积、规划建筑面积与交易金额均有一定幅度的下降(如图一所示)。探其深层次的原因不难发现， 导致2005年武汉土地市场各项指标增长的最大因素便是港资三大家的引进。

 

图一：2005年与2006年武汉土地交易情况对比

　　从土地交易区域看，纵观2006年度49宗土地分布情况，三镇依次为汉阳20%、汉口30%、武昌50%，与2005年同比，土地供应区域发生较大的变化，武昌区成为今年政府及市场关注的重点区域，而土地供应区域变化将直接影响房地产开发热点区域及市场格局的自然变化。如果考虑东湖高新开发区的土地供应情况，未来3年内武汉三镇中的武昌将成为房地产市场供应量较大的区域。

　　从土地交易结构看，在2006年成交的土地中，居住用地22宗，共56万平米，，占成交土地总面积38%；商业用地10宗，共37万平米，占成交土地总面积的25%；居住兼容其他用地17宗，共55万平米，占成交土地总面积的37%。

　　主城区土地交易价格情况分析

　　如果我们为2006年的土地成交价格画一张曲线图，它与土地成交量呈现出类似的起伏。将本年度既有数据进行统计后，首先撇开地块自身因素，全年土地的成交价格呈现下滑态势。数据显示，本年度土地平均单价为274万元/亩、楼面平均地价为1728元/ 平米，与2005年同期比较，分别下降20%、10%。如果不考虑2005年年初港资三大家进入武汉购地的情况，与2004年同期比较，土地平均单价及楼面平均地价的涨幅分别为18%及28%(如图2所示)。

 

图2： 2004-2006年三镇土地交易价格情况对比

　　从行政区域看，江汉区无论是土地单价还是楼面地价的平均水平，均高于其他城区；从区域地价平均水平，可以明显显示2006年由于区域供地特征因素而导致价格差异情况江岸、洪山、汉阳及青山均有不同程度的降幅。分析其具体区域供应地块信息，7个行政区中武昌仍以中心城区土地供应为主，相比较2005年同期，武昌区域土地平均单价及楼面平均地价有较大幅度的上升。由于武汉市特殊的区域形态，造成某些区域土地资源极为稀缺，如积玉桥片区滨江住宅开发已经成为市场热点，反应到土地市场上自然促使该片区价值及区域地价的攀升；江岸区土地供应以后湖为主要片区；虽然2006年青山区成交土地仅3宗，但仔细观察洪山区供应的地块可以发现一个区位特征，大都与刚刚被确定为城市副中心的杨春湖区域相邻或接壤；江汉区土地供应以新华西路沿线，土地性质以商业为主，且因有单宗土地单价突破千万元的地块交易，所以江汉区土地价格变化并不明显。这些区域地块由于具体位置不同及城市规划发展侧重不同，不仅使整体地价水平小幅下降，而且将会成为未来房地产开发重点及市场供应较为集中的区域。　　

　　三、主城区土地交易市场特征分析

　　在2006年已成交的共计49宗土地，其中有51%是第四季度挂牌成交的；另外第一季度、第二季度均出让土地24宗，成交22宗，各占22.5%；而第三季度无论市场只有2宗土地出让并成交，仅占全年出让宗数的4%。另外还有10宗地块于2006年12月28日挂牌，净用地面积合计1220亩，将在2007年1月31日及2月5日出让。而进入了2006年的最后一个季度，武汉市集中出让土地规划总建筑面积达143万平米，占全年出让土地规划总面积的41%。

　　1、政策影响：“四限”地块现身江湖

　　20006年国家宏观调控政策颁布后，“三限”即限房价、限房型、限总量引起了业界广泛的关注。武汉土地市场首宗限房型，限总量的地块于同年10月顺利出让。武汉市2006年度出让的土地中，共有7宗地块被贴上了“四限”的标准。其中，“四限”即限房价、限房型、限工期、限对象的地块有4宗，均位于武昌区；“三限”即限房价、限90平米户型量、限对象的地块有1宗；“一限”即限90平米户型量的地块有2宗，分别位于桥口区及武昌区。

　　“四限”地块的顺利出让，首先不仅说明经过2005年初期调控，部分企业对未来的发展有了相应的调整，对房地产行业有了更加切实的评价；其次由于2006年度出让土地的公告周期较长，使企业有更多的时间进行资金上的准备和未来收益的测算，甚至有些企业已经对期许地块的测算远远超出了前期的考察、规划设计，而是较为确切地触及到了运营末端的销售环节上；最后成功出让在一定程度上显现出房地产企业面对宏观调控转变思想认识，意识到应对宏观调控应变化发展更加需要重视专业、精确、细致的准备工作。

　　2、交易地块：规模不再是优良地块的唯一资源

　　今年土地市场上一个重要的特征就是优良地块不仅规模不同与往年的七、八百亩，而且单宗土地总价值在10个亿以内，较为适中；同时这些优良地块还具备区域或片区新一轮规划发展新机遇，如武汉新区赫山地块及滨水沿线积玉桥地块等。根据开元公司的土地市场监测显示，位于积玉桥片区的P (2006)030地块即原P(2005)019地块，该地块也是武汉市土地部门多次外出重点招商推介的地块，曾于2005年有过两次流拍的历史。但由于积玉桥片区已被政府定位于重点发展区，且《武昌临江地区二期环境及景观建设规划》中下游段“中山路-新生路”滨江滨水特色显著、亲和宜人的绿化亲水观景段规划已经付诸于实施，时隔一年该地块再次面市命运大不相同，受到众多开发商的青睐。

　　3、交易价格：年初的平淡岁末的疯狂

　　在2006年2月举行土地揭牌交易中，赫山地块由两家企业经过两轮次举牌后，仅高于起始价3%即被三江航天集团收入囊中；无独有偶，同一天的交易中，另一宗业界呼声较高的江岸肉联厂地块被武汉中城投资以起始价摘走。这种现象在前两年的武汉市场是非常少见的。如果说年初时，房地产市场各方还是心怀忐忑、看不清方向的话，那么年底时，这样的局面有了较大改观。第四季度成交的土地中，积玉桥片区两宗地块的出让一改年初的平静局面，一时间“引来无数英雄竟折腰”，参与这两宗地块竟拍的企业共有数十家，且都是本地及外地非常有品牌的集团公司。而积玉桥地块也由两年前的274万元/亩土地单价价及1470元/平米楼面价跳跃至目前的单价为561万元/亩、楼面价为2804元/平米。

　　4、交易企业：资源因素将向品牌企业集中

　　在经历过几轮调控后，武汉楼市的资源(土地、人才等)有逐渐向品牌企业集中的趋势。从2006年土地市场看，外地的万科、金地、融侨地等纷纷在汉储地，同样也在武汉市场招兵买马。可以预想，未来市场将是大企业唱主角，而非目前百花齐放的局面。据开元公司交易现场观察，2006年武汉土地市场，每次前来观摩及参加及竞价的企业都是经常出入土地市场的熟面孔，更是房地产市场上大家耳熟能详的企业。业内人士坦言，地根银根收紧，加速了房地产业的重新洗牌。土地、资金等要素将向优质房地产企业集中。

　　5、市场环境：房地产市场活力成为企业“取地”引力

　　如果让时间回到2005年12月11日，我们都还会记得万科•香港路8号在开盘当日即销售一空；让业界更难以忘记的是2006年2月10日，万科地产首次于中心城区拿地，以高于起始价3000万元成功摘取2006年度武汉首次土地交易中武昌杨园地块；时隔短短8个月，"一城一宅、一家一院"的万科润园便高调入市。2005年12月来自福建的融侨集团第一次在武汉土地市场出手，2006年11月融侨锦城便亮相江城；而同年11月融侨集团再次出手，以高于起始价3个亿竟得积玉桥E片地块，等等。

　　诸如此类现象我们已经不再陌生，中心城区房地产市场价格迅速攀升速度是开发商没有预料到的，而房地产市场活跃程度更是令业界咤舌。房地产市场活力使企业信心倍增，良好的市场环境已经成为企业快速“取地”的引力。