| [主持人]各位领导，专家，大家下午好！
我是湖北报业集团地产部武昌片区的负责人，也是今天的会议主持人。首先请允许我介绍一下参加今天座谈会的领导和专家代表，他们是：湖北报业集团地产部主任明玲；武汉市规划局原副总规划师尹德森；华中科技大学土木工程学院朱佳林教授；武汉市园林建筑设计院院长孟勇；武汉大学新闻传播学院教授程明；武汉建筑设计院副院长肖伟；中房指数分析师李国政。今天出席会议的还有湖北省浙江企业联合会常务副秘书长岳进先生，有参与南外滩建设的武汉巡司河物业发展有限公司营销总监赵黎先生。 武汉市政府十一五规划中，明确提出了要加快两江四岸的发展步伐，武汉两江四岸的合理开发建设对于打造现代滨水生态城市，彰显城市魅力，都有着重要的战略意义。基于此背景，湖北地区强势媒体集团湖北报业集团去年4月启动了新武汉，新滨江的系列报道。并于同年7月举行了高规格的滨江开发论坛暨浩渺长江符号展一系列活动都受到了良好的社会效益，并为下一阶段两江四岸的合理开发奠定了坚实的理论基础。 今年随着中大·长江紫都的二期建设，长江南外滩的开发建设成为社会各界关注的焦点。长江紫都项目不仅是一个高品质的住宅项目，更是武昌区，武汉市重点的建设项目。各级政府给予了该项目高度的重视。为此，在于武昌区委宣传部深度的交流沟通后，我们于4月启动了武汉南外滩系列报道，截至目前本报已刊发三篇报道，如何将本报道更加贴近南外滩的实践中来，如何又好又快的开展南外滩，这是我们召开本次论坛会的初衷。希望各位专家，各位朋友展开心扉，对南外滩提出自己的看法，首先有请湖北日报报业集团地产部明玲女士讲话。 首先非常感谢大家能抽出宝贵的时间参加此次湖北日报报业集团地产部与中大房地产集团联合主办的武汉南外滩区域价值研讨会。在座的各位专家都是我们房地产周刊的顾问，我们程教授刚从日本赶回来，而且这几位老专家，老院长，朱教授我觉得非常感谢，大热天赶过来。 我谨代表主办方对各位的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！提及武汉南外滩，真正了解的人可能不是十分多，而这也是一个比较新的区域概念。大家知道更多的是汉口的江滩，面对武昌滨江南段，这个拥有武汉最独特江景资源，发展日新月异的南外滩，缺乏足够的认识和存在一定的误区。譬如，一般市民都会误以为这个区域比较偏远，靠近白沙洲大桥附近，其实它是属于武昌的老城区板块。离中心城区比较近，而且江景资源丰富，是武汉市中环线内两江四岸唯一一块暂时尚未得到价值充分体现的滨江区域。 特别随着中大房地产的进驻，在此打造超百万方的高尚滨江居住区，将极大推动这个区域的价值提升。也正是基于此，我们特举办此次武汉南外滩区域价值研讨会，希望以此来增加武汉市民对这个区域的关注。也增加政府和各级部门对这个区域的投入和关注，改变人们对这个区域的旧有印象，从而展现武汉南外滩近几年在相关市政配套，改造利好消息下的面貌变化。同时，也是为武汉南外滩区域的发展鼓与呼。 本次研讨会我们要求了各个领域不同方面的专家学者，希望将通过这么一个企业，学界，媒体等多层面交流学习，我们能对武汉南外滩区域价值及未来发展走向有一个比较正确的认识，同时希望各位专家能够从各自的角度就如何提升和挖掘武汉南外滩的区域价值，居住价值畅所欲言，谏言献策。 我们房地产周刊曾经做过汉正街价值的研讨会还有硚口的年会，每年一度的光谷地产节。所以我们今年已经看到是第五届光谷地产节了，大家看到光谷已经辐射到江夏，房价上涨有很多的因素，但是我们媒体的报道和关注是很重要的。现在光谷的规划局就给我们一个任务，就是说你们号召百万市民游光谷，我觉得这也是媒体宣传带动的作用。所以我们今年，我们把目光重点的要向南外滩转移，我们在座的专家都曾经是我们光谷，硚口片区，古田片区炒作都是谏言献策，所以我想几位院长，几位专家、教授，还有企业的代表，包括我们浙江企业家联会的会长，各位媒体的代表，还有几个网站的代表等能够在这里共聚一堂，谢谢大家！ 我是湖北省浙江企业联合会常务副秘书长，因为我们浙商在目前为止在湖北省已经有近三千家企业，在武汉市经过注册或者是有一点实力的，不是像汉正街或者是哪个地方的个体经营户企业，我们在武汉已经注册是738家，总共近几年来，我们商会是04年5月份成立的，我们近三年已经对湖北这个区域投入近800亿了。现在可以这样说，我们浙江很多商人对湖北经济的发展和武汉的经济发展是看好的。 昨天我们进行了两省领导，主管领导来参加我们商会进行了第二次会长的选举，创了我们中国省级商会的先烈。另外跟我们商会做了一下广告，我们谈一下自己的看法。 我们又成立了全省商会第一个党委，这是我们十七大要研究一个重大任务，就是民营市场当中的省级商会建立党委的问题。湖北省和浙江省以前是给流动党员一个家，现在是给流动的先进分子能够进入党籍，所以我们的党委可以发展党员，这是一件非常了不起的事。 这也说明一个问题，湖北省对于浙江在湖北的创业过程，创业对湖北省经济的发展应该说是可以给予肯定的。要不然不会给我们这么很好的机会，我们联合会成立的时候也是浙江省书记和副省长亲自来授牌的，这个规格是比较高的。这样说，为什么两省都非常重视浙江商会的问题？ 我个人这样理解，就说明湖北省经济的发展确确实实近几年发展非常迅速，现在结合我们来说，基本上谈到对武汉的看法。应该怎么讲呢？我也不知道这个评价对不对，昨天我们在一起是133个代表在一起开会，也谈到对武汉的一些发展，有工业制造业，有农业的，也有房产业，也有很多，我刚才见到一个朋友他的老板就是我们浙江人，再一看就是我们浙江副会长。我们对武汉有什么看法？很大，但是后面有一句话大法力，我们觉得武汉确实是一个中心城市。这个中心城市我们认为应该它有两个非常明显的特征，就是中心城市必须具备的，否则它是一个中心但是不是现在，所以一定要有零距离另外还有辐射力。这两个“力”表现是很充分的。近几年的发展就不一样了。浙江省是02年我们省委提出一个明确的指示，要走出去。应该说在这个问题上，浙江省委、省政府也是有一个认识过程的，当时不太喜欢别人到浙江去招商引资的。到02年我们省委决定走出去，把浙江经济变为浙江人经济。凡是浙江人到的地方都是我浙江人的产值，都是浙江人的发展，所以走出去以后所有的民营企业向外扩张，那么扩张就必须有一个选择。中大这个企业是以外贸为整体，讲大是一个500强，所以武汉市每次搞500强论坛的时候董事长都过来。 中大集团是中大控股当中一个上市公司，这样它是以外贸为主的。去年这家公司营业也是40多个亿，近50亿。房产这一块儿走出去是从上海到成都沿江开发，一共是9个项目开发，武汉的项目是03年开始进入武汉的。看好武汉，因为武汉的发展非常快。当时我们认为武汉潜力巨大，它有一个厚积薄发的过程。在目前来看，现在是厚积突发的趋势已经看出来了，特别是近一段时间，几个大的项目都在武汉落户。比如说光谷的富士康也好，包括铁路部给武汉市铁路局600个亿改造四个大项目，这也是非常了不起的。再看看武汉市这几年数据也足以可以看到有三个数据，我们非常关注。因为我们不管是一个区域的经济价值怎么样，和一个整体综合实力怎么样，我们有这么几个数据考虑。一个是财政收入，03年武汉市财政收入230亿，到去年公布数字502亿，增长118%。这样的话，平均每年增长39%。再一个数据就是城乡居民人均可支配收入这个增长也是很快的，03年的时候人均可支配收入是8524元，到06年是13529元，平均增长45%，平均每年增长15%。第三个数据就是工业总产值，这个提升也很快，03年是598亿，到去年整整报是一千亿，增幅67%，平均每年是22.1%。工业产值的增长是很了不起的，工业结构的调整解决的问题不仅是税收的问题，而大量就是就业问题，使老百姓有了实实在在的收入。这种收入使我们老百姓兜以有钱，就可以足够支撑消费。 03年的时候武汉市做了一个非常有意义的事情，也是非常有力量的事情，在浙商当中，在全国的评价很高。就是“麻木”的处理，这个时候在非典期间我们经历整个“麻木”处理的全过程。这反映武汉市政府高超的执政能力，这种执政能力是外商来投资当中最关键一个环节，所以说我们在省发改委谈到这个观点，一个政府的执政能力的强与弱对这个地区的投资环境有很大的作用。浙江很多企业到这里并购，从03年开始之后广夏并购湖北省六建，徐东集团并购白云边，都是这几年发生的。说明整个武汉的价值确实提高了很快。浙商是非常现实的，哪里有钱，哪里有钱肯定往哪里跑，因为浙商也经历一个从草根经济向知识商人过渡的过程。 再从南外滩这个概念来说，我们分析了二桥的建设当时在十多年前，二桥那边都是农村，大部分都是铁路宿舍，这边一过来，汉口人都知道的，从黄埔路以下就是江夏，黄埔路以上好一些。二桥这样一过来不仅把徐东片拉起来了，而且把整个汉口也拉起来了。 随着整个交通结构的全部改善，我想这一块儿的价格会提起来。所以有很多的浙商愿意过来，不仅是房地产，而且旁边还有白沙洲工业园区，这是全国四大工业园区之一，所以这里可能也有浙商愿意起来。所以这一片的价值从我们联合会的角度来看应该是会彰显出来的。我非常谢谢各位！ 刚才大家对南外滩也说了很多，接下去的问题是南外滩到底在哪里？我想今天先把南外滩给大家做一个简单的介绍。我这个介绍的题目是南外滩掀起你的盖头来。今天的主题是区域价值研讨，南外滩一直不缺乏价值，而缺乏价值的挖掘。简读武汉我们是外地人来自浙江人的角度来看武汉应该如何简读。第二块发现南外滩，第三块南外滩寻根，第四南外滩的现状与沉沦之谜，第五，南外滩掀起你的盖头来。 第一部分，作为一个外地人来到武汉在最短的时间内了解武汉有以下几个部分，这几个部分不了解那么永远谈不上了解的。第一个就是两江四岸的格局，武汉三镇，这是长江，长江由南向北。我想这里大部分都是武汉人，这一点我就不用多讲了。第二个要掌握武汉必须还要掌握的是武汉的环。目前其实武汉普通意义上其实有四个环，在这个图上面表达三个，第一个就是围绕一桥，二桥之间一个内环。第二个这是一个二环，二环上面有一个重要的部分就是3月11号有一个报道要即将开通的隧道。第三个实际上是武汉的中环，你要了解这三个环才能了解武汉的格局。 我们经常说武汉大，但是包括我们的湖北报业集团下面有一个大武汉，杂志名字叫做大武汉究竟有多大呢？我们说大武汉现在往东南这边发展已经到哪里呢？现在大家看到这个图上面这个黄色的环就是中环，大武汉到往东南发展光谷，往西南发展到沌口，这是从中环突出的。往西北已经达到吴家山，往北已经到了青山。大武汉究竟有多大呢？看来中环线不能把整个武汉包含进去，那么大武汉究竟有多大？实际上外患以内皆属武汉。我在这儿Google earth的角度，它是通过卫星来叫做一个片区的，在每一个城市都可以找到城市地图。在这里面拍的照片中间的区域呈蓝色，周围的区域呈绿色，因为照片精度非常高，就很难免涉及到一些保密的问题，因此在各个城市提供照片的时候只提供中心比较清晰的照片，而中心以外就不提供信息的照片。Google earth看武汉的角度和一个外地人看角度是一样的，哪些是属于武汉的中心呢？也就是在这里紫蓝色区域的是武汉的中心区域，往上一直到青山，往下过白沙洲大桥。说了半天，我们就简单把武汉简读一下，南外滩到底在哪里？南外滩我们说指的实际上就是整个区域为一桥和三桥之间，位于鲇鱼套以南，八坦路上面有一个主要的交通枢纽就是一个隧道，八坦路以北，五经一路，这边以前是武汉整个防洪的主要地方，沿着长江15公里。所以我们到现在所谓的南外滩实际上就是占领了以前白沙洲靠江滩的地方。白沙洲是这块区域，而南外滩指的是白沙洲靠江边的这些区域。 我们从刚才的简读上面可以看到，南外滩有几个显著的特点是什么呢？第一它是与老城区零距离相连。我们说过了解放桥，过鲇鱼套就是整个南外滩。第二个特点就是拥有武汉二桥以南最宽阔的江面。整个长江从由南向北，一桥现在是整个长江最窄的隧道。第三个特点就是中环以内最后一段原生态江滩，这三个是南外滩所具有的特点，也就是跟我们南外滩本身所具的价值是息息相连的。 南外滩以前到底是什么情况呢？南外滩属于白沙洲。白沙洲是长江边的一个沙洲，位于武昌区南部，东起夹套河，西至长江边，北起武金堤的玻璃塘，南至八坦路，呈东西窄长的长方形。 明宏治五年，1482年，以前已有白沙洲之名，据水经注记载，长江汛期才有江水流经白沙洲。白沙洲曾经有非常辉煌的时期，明清时期，由于地理位置上的优势，武金堤外的白沙洲很快成为了著名的竹木集散地和商贸码头。从湖南运来的竹，木排多在此集散成交。我们现在来看看现在的南外滩。 南外滩的现状与沉沦之谜。这是白沙洲一些老居民区，白沙洲特别是武汉火车站天桥这个地方，在去年10月份以前还是有大量的现象存在。为什么原来很辉煌，原来很热闹？我们看到图上有这么几个标识，我们知道整个白沙洲区域事实上武昌区整个中心的出口有两个，第一个就是靠解放路，而武船的存在应该说阻挠整个武昌沿江路往南的延伸，也就是成为了白沙洲往北出口的一个障碍。第二个武昌火车站，白沙洲对外的第二个出口因为武昌火车站在这里设置带来很大的人流，车流在这里汇聚。第三个我们看到如果以前去年10月份以前整个白沙洲这里货车非常多，这里的货车都是从沌口来的。还有一个就是由于中环线由于有一段没有通车，导致沌口很多的货车经过白沙洲大桥，还有一部分是从五经一路，整个造成的现象就是我们看到这张地图，这张地图一些呈粉红色的区域实际上都是城市配套设施发展比较好，而绿色的区域是城市没有发展过来。正是因为有武船和武昌火车站造成了整个白沙洲这一带阻碍了武昌往南发展的机会，显示整个城市配套不足，城市面貌差距过大。 2007年3月11号，各大报纸纷纷报道杨泗港隧道提前启动的消息。这个隧道是作为二环线重要的组成部分，其实这个隧道的通车极大的有可能解决整个南外滩交通瓶颈问题，事实上这样一个发展机会早就已经开始。我们知道武昌火车站的改造由去年就已经开始了，武昌火车站的改造以后，改造方案将把广场变成东广场和西广场，也就减轻整个中山路人流的汇集。随着武昌火车站改造一个配套工程，梅家山立交桥的改造进入4月5号启动阶段。梅家山立交我们这里可以看到，特点在哪里？第一个贯通了从中山路和武衔公路的连接。第二个打通从雄楚大道，从经水路到首义路这样一个出口。第三个紫阳东路立交也即将启动，这几项的变化其实从去年已经全部开始，主要围绕是武昌火车站的变化。还有的变化包括中环线的贯通等等，事实上武昌区，特别是武昌南部已经引起武昌区政府足够的重视，而对这个区域的改造已经在开始了。改造根本的结果就将是彻底缓和这边的交通压力，打开整个武昌跟城市中心的联系。 其次，中大·长江紫都的建设也推动南外滩的整体改造。中大·长江紫都位于南外滩，整个区域狭长长江3.2公里，是武昌重点招商项目之一，也是武汉市两江四岸改造工程中的重点项目之一。长江紫都总建筑面积100万方，开发时间保持8到10年，入住总人口约4万人，总投资额达50亿元。为什么说中大·长江紫都也推动南外滩整体改造呢？整个中大·长江紫都位于整个原来南外滩的整个位置，原来南外滩对外整个交通出口就是沿五经一路往解放大道。第二个到武泰闸方向，到这个地方必然会遇到梅家山和火车站立交，而中大·长江紫都的进驻目前计划在整个从五经一到江边，到武衔路修建四条路，四条路已经修建成江国路已经修建通车了。第二条即将通车的江胜路，现在在往江边沿。第三个在规划中的江民路，第四个也在规划中的江安路。一共将修四条路，这四条路在修成以后，整个南外滩跟市区的交通就从原来的两个组团变成六个组团，在此基础上，在明年整个五经一路有望拓宽。而江边在报建的中长江路也在报建中，也就是说中大·长江紫都的建设事实上推动了南外滩的整体改造。 中大·长江紫都现在已经完成一期的建设，一期建设一共有15万方，包括5万方的商品房，7万方的拆迁，还有3万方的配套包括小区。从我们开发商的角度来讲，我们相信一个异常巨大的历史契机降临到了南外滩。谢谢大家！ 大家听了以上的情况介绍以后，对整个南外滩的建设改造有了一个轮廓上的认识。我们今天的会议主要是听听各位专家的意见，下面就请各位专家发言。应该说尹先生是我们规划界的前辈，下面有请尹先生讲话。 我认为，这一块原来是老城区之外，主要的原因当时是积水，水淹。九几年的时候，武昌区防洪区的重点就是在南外滩。以前的区长和书记都在那里督阵，长期是大面积的积水，所以里面没有一个好的中学，学生都往其他的地方上学。这个积水问题，淹水问题经过多年的努力基本上逐步解决了。这是南外滩发展慢的一个原因。 第二个原因它跟城市道路的连通不长，里面有三个桥，解放桥，新桥，武泰闸桥。武泰闸修了以后，梅家山立交桥也要修，所以到城区，到火车站总是交通不方便。再加上当时的武泰闸蔬菜市场，从晚上一直堵到第二天上午，交通问题影响了这个地区的发展。 再一个问题就是这个地方原来规划的是工业区，堤外是生活区。工业区的安排加上堤边与内地的分离，刚才说的几条路，垂直的路不通畅，进去就很困难。这个地方也对它的发展产生了一定的影响。 近几年来，对这个地区的外部条件改善，政府在逐步改善。从修路，到改水，工业外迁，堤防等等，并且在一九九几年的时候，武昌区试图搞过退田。武昌区政府也做了不懈的努力，做了一部分，但是以后就搞不成了。所以受到有限条件的限制，还有就是沿江路没有畅通，为什么呢？因为中间有一个船厂，我们不管汉口也好，汉阳也好，沿江都有沿江路，湖滨路等等，在武昌这边走到紫阳路那边，交通就不方便。所以沿江路的贯通形成了与旧区的联系与连接。等等的原因导致这里发展慢一些。所以现在这个地点是我们城市发展当前的一个必然，必须要发展，条件基本上成熟。所以开发商抢了这个区域，也有一点的眼界。 这个地区为什么说它必须发展？从我们城市布局来看，武汉市是临江而兴，沿河而发展。从五十年代总体规划到六十年代总体规划沿江的发展都少不了。五十年代的几个工业区，汉口一直到下面的堤角，上面一直到舵落口。从九十年代以后开始往内地发展，东湖开发区。汉口那边以前的发展没有到张公堤，那个时候我们说还不如张之洞，张之洞四几年的规划已经发展到张公堤，我们现在一百年以后才发展到张公堤。当时的城市基本上是沿江而兴的。根据这个发展布局和规律，而这一块儿的发展是比较缓慢的，水到渠成，到时候它肯定要发展，必然要发展，从城市格局来看它必须要发展。 第二个理由为什么要发展呢？这个地点已经在环线之内，大的交通逐步在构成。当然这个东西要达到繁华的程度可能还有一些过程，但是大的交通格局已经构成，它就必然促进对这个大的交通背景构成。还有一个原因它必须要发展，武昌地找不到地了，它必须要往那里发展。武昌区如果要发展要往哪里发展呢？南外滩就是一个武昌发展很好的地盘。 再一个从规划发展上来看，这里打造一个武昌巨大的生活区。这个大的生活社区肯定要形成的。就是说城市建设的主角已经在周边开始了，它这里发展以后就不会再被遗忘。所以我就说，这个地点南外滩发展是必然的。但是要加快这个必然，也还是有很多工作要做。现在市政府已经在着手解决梅家山的立交问题，今后这个区域要形成三个方向促进。往南二、三桥，往东，往北，要三个方面的出口都是比较畅通的情况下，生活价值才可以提高。所以这里要凸显高级社区也好，交通问题必须引起政府和开发商的重视。 第二个对于五经堤的处理，假如五经堤能够得到很好的处理，对南外滩来说是一个价值。现在长江紫都外墙就是一个防洪堤，生活起来并不是很方便。所以五经的处理对这个项目是很好的。 还有就是这样一个地区不是一个小区，是一个大的社区。至于社区的定位，我希望不要完全向高标准看齐。高档社区好提，但是我总觉得为什么不提一个综合社区呢？因为里面的居住人群是不同的，我在这里说主要是定位的问题。定位的问题涉及你的开发思路，我个人希望，既然是老城区的一部分，那么就必须有一个复合性，社区应该是复合型的。我的意思是不反对高档，但是定位要正确，希望满足各阶段的人群，这个就涉及到开发定位的问题。 另外就是这样一个大的社区从规划角度考虑不光是对教育问题，居住问题，希望还有一个综合的考虑。反过头来我们进行分析，又是高档社区，都是居住，在这里居住有工业，有工人，也有办公，这是一个综合性的，要把城市中间的综合体变成一个单一的居住区不恰当。怎么体现城市综合体？那就是不光是居住，应该还有公共建筑，使这里的人居住在这里舒服，方便，使各种阶层的人能够找到他的乐趣点。综合性这点构思上面也希望引起建设商，开发商的重视，不要一味的追求平方米，追求居住套数。城市以前讲功能分区，讲不讲？要讲，绝对的功能分区是不行的。相对组团和相应的综合，这个才是比较合理的。人的活动半径和行为半径是有一定距离的。从景观来看，应该来说从景观方面看，我的天际线有丰富的，有起有落，有高有低。涉及到基础设施要管，管理部门要管，但是某些方面也涉及到开发商容积率的问题。所以这个里面在江景的景观上也估计是行政部门把关的一个主要要素。天际线，景观线的建设希望引起开发商的注意。 在这些地方应该来说是升值的地方，也是我们武汉市装点门面的地方，要操作得好就有赚钱的地方。同时城市面貌，也是景观上的一块招牌。谢谢大家！ 稀缺资源的市场价值，第一，资源稀缺的程度和它的市场价值呈正相关。稀缺的程度越高，市场价值越高，正因为如此，武汉的水景地产最近几年市场价值被人们发现。江景地产，沿湖岸地产几乎是武汉高端物业的最集中的区域。 第二，资源稀缺程度的演化速度，资源稀缺不会永远稀缺的，有的会永远稀缺，有的会越来越稀缺，有的可能这个资源慢慢稀缺的程度会减少，资源稀缺程度的演化速度跟它升值的速度正相关。武汉的水景资源之所以在最近几年它的价值发现以后，它的价格迅速上涨是因为人们看到越来越少了。当初，武汉的几个比如说南湖，一开始南湖亲水的那些盘的价格并不高，丽岛花园入市的时候也就2500，现在二手房到了七千，八千。但是现在再来看南湖边上，没有了。 第三，资源利用的功能适宜度。这样一块土地最适合做什么用？这是我们尹总一天到晚考虑的。从规划确定它的功能，它有一个立足点，有一个根基点，就是这个土地怎么使用才能最能体现它的价值。你是不是用得最好，如果长江边上我们去盖的工厂，也可以。多年以来我们都是这么盖的，江边上是物流，沙厂和码头，然后就是铁路，铁路过量就是工业区，现在是工业区纷纷的退出了。好象五十年代我们就是这么设计的，就是说资源在利用的时候它的功能的适宜程度与决定资源的价值含量和构成，决定这个资源的价值含量有多大和它的价值构成。比如说资源功能的充分延伸，稀缺资源我们从它的延伸，这里我稍微说一下跟地产之间是非常有关系的，就是沿江。那么有一个江滩拓宽的，有一个路很漂亮，路边上有一个宽宽的绿化带，然后再过来。实际上建筑应该由低到高，从低密度再到高密度，实际上它起源于什么？作用。这是做规划的人一般要考虑的。我们从资源的价值来看，它的延伸它的价值链。它使得长江这样一个稀缺的自然景观，自然形成的这样一个自然景观，它在空间上的宽度放到最大，使更多的人来贡献。而不是紧挨着长江边上树起一座座的高层，那么外面的人统统看不到。如果我们在长江两边都做三十层排过去，我们使得这样一个自然景观在体现它功能，它的价值链就缩到最小。相反我们可以放到最大，我感触最深的就是无锡太湖边上的建筑。首先是湖面，然后是宽宽的马路，然后是宽宽的花带，然后才是林带，后来才是建筑。而且建筑都是自上而下，再往里面走就是高层。它使得通过建筑物的高度这么由低到高的排列，使更开阔，更美，同时使更多的人去享受这个自然资源。我说的问题是，资源利用这个功能的适宜程度决定它的价值含量，价值构成。所以它功能的实用性，因为它这个功能和周边的产业结构，周边的人群协调，刚才尹总讲到了这个地区将来要发展大大的生活区，原来的工业要逐步的退出。 第四，资源市场价值的潜在量与被发现，被利用的程度。刚才我们赵总已经反复强调，契机没有被发现的一块土地。就是说有些东西没有被发现，我这个年龄的人和尹总这个年龄的人，可能看到很当。我现在搜集了很多的邮票，一直夹到现在，我不知道它值多少钱。毛泽东语录现在在美国是六十美金，我们以前手里该有多少毛泽东语录啊，它的价值没有被发现。发现价值是一种智慧，是一种能力，发现越早的人，那么取得市场几率的概率就越高。市场资源价值的表现潜在量越大，换句话说我们用房地产的概念就是它的升值空间要大。 第五，从全国房地产角度来讲，一个地块它的资源市场价值的潜在量有被发现的程度就跟他的历史，过去辉煌过，为什么衰败了？衰败这个词不好听，至少很多做公务员是非常不爱听的。据我来看，整个巡司河曾经我专门步行去民主路走到解放路，再到彭刘杨路转了一圈，我对民主路和解放路的感慨叫做衰败。衰败得叫人心疼，非常不是味道。因为我七十年代中期到武汉来，那个时候星期天天天上民主路的，民主路非常熟悉，等到我前年再去步行的时候，用衰败形容它非常确切。过去它那么辉煌，今天为什么会衰败？刚才又谈到，这个地方的辉煌，就是它的历史，它的文化，它再复兴的条件，这样一些东西。所以它的潜在量有被再发现的程度。 第六，激活它，这个资源的市场价值的价值链构成。你要激活一种资源，一块土地的价值。那么它必然有一个它是价值链条，一系列的环节构成的一个价值链条。那么在这个价值链条当中，关键环节的措施的实施对南外滩来说其实刚才我听尹总讲的时候很受教育，路、堤到底怎么处理，对长江紫都这个项目直接相关。那么多路全部拉通，这个地方就非常的畅通了，现在不畅通它什么也做不起来。城市没有路就死败，有了路就有了条件，但是有了路还不一定富，它还有规划，还有这个区域的重新塑造它的产业结构。通过产业结构和经济结构去重新聚集人流，你要做十年，你不是做一年、两年，开发商叫做打一枪换一个地方，我半年可以把枪打完了，我一年打完了，我卖完了跑了，你跑不了。长江紫都这个项目跑掉要呆八到十年，何其长也。你绝不是一个盘的问题，是这样一个片区，一个区域的综合发展的问题。所以，区域的经济从衰败到重新振兴，肩负着这样一个历史的责任，已经肩负起这个责任了。很佩服中大的胆略气魄和要为这一片做出贡献的这样一种社会责任。 下面给长江紫都这个项目一些非常非常具体的建议。第一个同意尹总的意见，100万平方四万人不能全部做高端物业，不赶这个潮流，武汉基本上都是高端物业，豪宅，上次我去开一个会它叫尖端豪宅，我说你能不能把尖端去掉？什么豪宅叫有尖端啊？我说你这个豪宅能不能就是高端物业就够了，非要顶尖，顶尖这个词去吸引人。阳春白雪到了什么程度，没有必要。特别是关于长江紫都还有一些想法，就是水景资源。第一，长江不是开发商的，长江也不是开发商所将来里面居住区里的人群的。所以回过头来看，我当初不太喜欢把长江送给你那个口号，长江送给你，长江变成独有，你细细推敲一下这个观念是非常惹人讨厌的，长江是全中国的，长江是武汉的，长江是全世界的，大家都要来美化它，维护它，而不是糟蹋它，污染它。这是一个大大的社会责任，这是第二个建议。第一个建议我同意尹总不要全部做高端的。 第二个尽可能去优化它，美化它。 第三个就是恐怕一百万方周边有一些重点的解决和要承担的责任，好的，我的发言完了，谢谢大家！ 还有就是想到这个位置，外滩跟我们其他几个外滩有什么区别呢？现在来看实际上能够谈得响的话，像中国也就一个上海外滩，这曾经是上海的一个标志。然后宁波有一个几个江交汇的地方也有一个外滩，天津也有一个外滩。我们武汉外滩应该说目前影响是最大的，汉口江滩150平米这是全国规模第一，如果再加上汉江，再加上武昌这边的，那更不得了，整个武汉沿滨水景观在全国应该是目前没有谁能赶得上。上海外滩可能在另外一方面，比如说它的特点是跟几十栋优秀的历史建筑结合在一起，这是它的特色。我们汉口的江滩它的特色有商业，也有一些老租界的建筑，再加上它比较宽的园林景观，这也是它的特色。我们现在武昌的江滩跟文化又有一点的关系，包括红色这一块儿，我们农讲所，毛泽东故居，而且还有一个特点现在还没有完全开发出来，就是它是最好的观江的地方。因为这个位置左边一看黄鹤楼，一直过来亚洲桅杆的电视塔，再一个就是楚天的晴川阁，一直到汉口江滩尽收眼底。实际上武昌江滩的特点应该是一个非常好的观江资源。我们现在这一块儿位置，资源刚才听赵总介绍了，江面最宽，可能也就是说好比我们这个小区里面，我们也做水景，我们水景比你大，可能这个方面的话，我们有自己的特点。而且将来我们对面往南一点就是博览中心，博览中心应该是一个很现代化的中心了。 我们自己后方有黄家湖，还有高校园区，目前工业学院已经在那里扎根了。所以我刚才听到介绍，我感觉到不知道理解对没有。我们这个位置原来就是白沙洲的位置，历史上的白沙洲。所以将来我想，如果我们要谈到我们江滩怎么做，我们景观怎么做，可能是白沙洲文化，底蕴我们可以好好的进行挖掘。因为武汉人知道几个东西，白沙洲，鹦鹉洲，这些是比较有文化的东西，我们武昌崇尚文化，有1700多年的历史，我们一直在环绕龟山在发展。我觉得历史文化有这个特色。另外一个也就由于我们现在所处的位置，白沙洲应该有非常强的景观概念，原生态景观。白沙洲原生态这样一种环境可能也是目前我们的一种现状，可能我们把历史的白沙洲已经破坏很多了，但是实际上毕竟我们这一块儿位置跟武汉的其他临江来看的话，应该说它的原生态，自然景观这一块儿它有自己很好的资源。我们刚才谈到这个地方有两个资源，一个是白沙洲的文化，另外一个就是原生态，这两个方面怎么样挖掘，我想这是一个很不错的资源。 第三个问题我就想，如果将来我们做的时候，我们对社会或者是对自己也可以做一个类似于汉口的江滩，把自己集中的景观带做到那个地方，当然可以对整个城市市民进行开放，这是一个更好的事情了。我们作为房地产开发商也有一个社会责任，所以我做一块相对集中的一块绿地景观带。做这个楼盘我们还是有很多优势，除了刚才说的交通会比较好以外，还有自然条件，后发优势，甚至包括浙江的企业来看法的，我看到浙商他们经营这一块儿，整合资源一直都是我们武汉这边学习的榜样。浙江大学经过一整合，现在变成全国稳坐第三把交椅，杭州城也是这样，萧山一整合起来，现在已经属于跟武汉的经济实力比起来是远远在上面。包括西湖扩大以后，而且扩大非常好，从环境整治来看。我们现在在搞东湖的整治，很多地方在整治湖，好象我们都要去杭州看一看西湖的面貌，所以浙江人应该还有这方面的一些优势。 所以刚才谈到武汉市的位置，谈到财政税收500亿。去年500亿我自己查了一下资料，因为对这个比较关心，对城市的发展我们都寄予很大的希望，目前排名比较稳定第一梯队感觉就是上海、北京、深圳、天津、广州、苏州、青岛、杭州，这是第一感觉是这样。剩下我们武汉去年到500亿已经跟重庆，南京，沈阳，成都，宁波，大连纠缠在一起，应该说这个地位比去年应该提高很多了。以前我们总是认为是19个副省级城市里面第15位，如果这样说的话，刚才这一团应该就是十名左右。剩下我们已经稳超过济南，厦门，西安等等这样一些城市。好象记得年头的时候，我们明总也让我们畅谈武汉的楼盘，我们感觉到随着武汉交通的优势，九省通衢的地位恢复，总感觉它非常有前景，结果几个月以后，刚才说了富士康公司进驻武汉，所以更加验证我们当时这样一些构想。所以，由于三环和二环给我们这个楼盘，南外滩带来的变化应该是指日可待。 我也有一个小小的建议，我们的名字，我个人意见将来能取名的时候另外再取一个名字，就像我们有点像东风本田下面有两款车，一款是CRV，另外一款就是思域，我们搞园林的人喜欢搞风水，其实我们名字确实没取好。谢谢大家！ 刚才听到岳秘书长对浙商的建设，感觉到浙商对我们湖北省经济建设有很大的贡献。但是我不知道鄂商到哪里去了。但是我想，我是这样理解的。整个浙江省提出浙江的经济，现在提出一个浙江人的经济，已经不是一个浙江省区域经济的概念了。但是我想一样的，浙江人到湖北来也不只是一个浙江经济或者是浙江人的经济，更多是湖北的经济。我想秘书长也好，还是赵总也好，尤其是赵总这个项目，在湖北我相信也呆了很多年了，所以也属于湖北经济了。赵总这个项目是开发八到十年，如果再开发一个项目就是二十年了，所以我觉得湖北经济本身在这一块儿浙江人经济，浙江经济已经不是简单的区域性的概念。就像南外滩一样的，同样也不是一个简单的区域性的概念和项目。 我想刚才明主任谈到一个认知的问题，认识的问题。那么对于南外滩来讲，可能都知道江滩，都知道外滩，但是一提出个南外滩的概念，有些陌生。从刚才赵总介绍的一些情况来看，南外滩它和我们所原来理解的偏远，或者说远离城区，或者说这么一些概念，我们纠正原来很多的认识，纠偏。所以我觉得浙商很重要的经济是眼光经济，我们以前谈眼球经济，我觉得现在社会发展很重要是眼光经济，有没有眼光。而我觉得南外滩是很有眼光的。不管它是最后一块什么，但是我想它是被浙江中大房地产给挖掘了。 但是我想作为一个地方，它的价值在赵总刚才提到的价值其实本身就存在。但是我们很重要的去发现和挖掘，这个价值被中大房地产给发现和挖掘了，但是我想还有另外一个问题。除了发现和挖掘以外，还需要提升，包装，推广，传播，让价值增值。这我觉得是更重要的一个事情。价值本身可能就是放在这个地方了。刚才朱老师也谈到了，几位院长也谈到了，说水资源，长江我觉得这是它很重要的一个资源，也是价值源头所在。如果不是在长江旁边，也许外滩的价值，或者是这块区域的价值就没有那么大了。但是我觉得一个价值的包装和提升，在房地产当中从原来有几个阶段，首先是卖房子。在房子过程当中，人们提到地段非常重要，卖地段，卖环境。然后这个完了以后接着就是卖概念像CBD，像刚才提到的CLD都市社区与教育城市公园，这都是一种概念。我觉得现在的整个房地产进入更高的层次了，就是一种人文的东西。 但是人文它不是一个简单的术语，人文包括生态，包括环境，包括文化，包括社区里面的所有的一系列的人文景观，园林建设是一个综合的人文的东西。房子肯定是一个物，但是现在人们买房子不是一个简单的物的概念了，是住人的地方，房子也需要有生命力，所以卖房子就是卖生命力的东西，这就是我们做房子和做卖有生命力的房子是一种生活方式。大家买房子，购房子其实也是购买一种生活方式，而不是仅仅用来居住的地方。所以我觉得价值包装和提升里面，和南外滩目前这个区域和独有的地段和老城区不远离，又享受现代城市的文化和教育，又马上各个地方的交通很便利的，加上长江水资源的利用，加上很合理的科学规划和设计，我觉得这就是一种生活方式，一种独有的生活方式。所以我觉得在这个概念上进行包装和提升一些的话，我觉得价值会更深一些，价值会更加增值，资源会更加激活。所以我想这里的资源就不是一个物的资源概念，而是一个价值资源的概念了。 长江不是属于哪一个人的，长江是中国的，长江是世界的，长江是上帝给武汉市民的一个馈赠。那么作为一个长江南外滩，我觉得可以借鉴在推广和认知的时候，其实是可以充分的借鉴现在中国在武汉市民江滩在武汉市民当中独有的地位，能不能办成一个武昌的江滩。如果把这个作为旅游资源和在现代化城市建设当中，城市的环境的改造当中，以及在武汉市人民心目当中的一个独有的将来的什么旅游节也好，什么文化节也好，什么节也好，既有江滩的旅游节和文化节，也有南外滩的旅游节和文化节，如果能够上升这个角度去包装，去设计，去开发的话，这是企业对武汉的贡献，也是企业包装和提升自身形象的非常重要的手段和措施。 当你们把南外滩理解为武汉人的南外滩的时候，我相信武汉人对你们这个项目会抱有很好的兴趣和很好的忠诚度，甚至是带有极强的一种关心度。也许对你们推广是有好处的，一个企业存在和发展，真正好的企业你只有关心社会，社会才会关心你，你只有关心市民，市民才会关心你。如果仅仅从经济角度考虑的话，可能对经济效益的实现会有影响的。当一个企业可以把很好的社会责任和社会效益结合在一起的话，也许经济效益才可以最大化。我觉得浙商在全国的发展，在全世界的发展，我相信现在很多浙商已经有这种眼光，这是浙商人的眼光经济。我相信到湖北的浙江人，能够真正把这种眼光带到这个项目当中来，带到湖北经济和城市建设发展中来。 我觉得长江这个地方，地域非常漂亮，我也希望以后这个地方可以是秋水共长天一射，旅游与文化齐飞。希望这个项目做得更好，谢谢！ 然后我从这边研究的角度，因为长江紫都作为我们这样一个点指项目，我想可以首先基于以下几个理由。第一个我想肯定是一个大盘，一种社区的概念。其实我前面过来的时候发现公交车房地产广告比较多，发现603、592都是社区的概念，但是开发体量远远赶不上长江紫都，150万到180万的开发量。现代人购房来说，比较讲究社区的概念，我们知道在东西湖号称一个城邦的，开发量是145万，包括去年湖北省的地王，总开发量是106万，其实作为长江紫都来说，在这样一个区域，选择这样一个未经开发的区域，首先我觉得中大集团，是非常有勇气的。其实提到这一点，我也觉得浙商来说，我自己是江苏人，我觉得江浙一带做事比较讲究实干，比较内敛一些。作为这个项目来说，其实在之前可能相对这方面的宣传，可能品质可以保证，但是在这一块儿没有为人所知。 第二个我说一下地段。因为这个地段刚才通过朱教授几位规划专家也提到了，我们稀缺的水景资源，在未来来说，着眼于未来肯定是一个稀缺的资源。但是由于目前周边配套的不足，影响了它的价值快速提升。但是我们看到，我们中大集团开发周期八到十年，是一个长久的这样一种开发。从武汉市来说，我们可以看到，目前大盘开发比较成功的我想可能就是汉口的百步亭跟常青花园。而且从这方面来说，他们先期品牌的影响力存在的话，后期的影响方面费用我觉得是在武汉市当前都是比较少的。为什么？因为它是一个大盘概念，他先期的开发建立一定的口碑，我们南外滩应该说二期刚刚开始，我觉得从这个角度来说，一个企业能够承担起这样一种区域的概念，的确是很有勇气。也需要付出相当的代价和勇气。 从南外滩具体概念来说，我也可以提供一点参考。大家都知道上海的外滩可能是在全国都比较有名的，其实在两年前上海也在提一个南外滩的概念。可能大家今天过去，或者对房地产可能过去了解的话，他们当时有一个最有名的上海滩花园，是上海复地开发的，开盘照片当时可能上过新华社的头版，为什么？因为它是上海房地产最红火的时候一个见证。开盘的时候可能有上万人排队，现场失控，就是位于打造南外滩这样一个概念。所以说，我觉得中大在武昌打造这样一个南外滩，我觉得是有经验可以借鉴的。 第三个问题，我想说一下从区域来看，包括周边的配套，在未来几年，包括二环线，中环线的发展，对它的提升是很明显的。从武汉整个城市来说，我觉得这种经济的增长是比较明显的。刚才我们的会长也提到了一些经济的实力增长依据，但是从房地产来说，我也想可以提供一些数据，也可以证明包括浙商也好，包括其他的深圳一线城市的开发商，其实从2006年下半年开始，他们做出了选择，包括积玉桥，保利也好，融侨也好，包括武昌这边的一些项目，上海豫园其实和上海复地是一个母公司的，市场整体的增长是可以预期的。我们分析角度来说，可能对区域，对这个市场有一些了解，现在我觉得面临一个问题就是我们南外滩，论证了它有这么多的优点，或者是暂时的不足。主要是我觉得包括我们刚才程教授说的，就是一种传播的问题，怎么样让这种概念也好，这种价值也好，为我们广大的，其实我觉得最终来说，因为它作为180万的大盘，有四万人居住。首先这种房产的发展肯定是先行，我们怎么样让消费者，对我们的客户怎样去认同这种价值？第一个包括我们楚报这种活动，这种区域价值的探讨是很有意义的。可能我印象比较深的，包括光谷板块，可能今天光谷的发展见证了我们当初的探讨是很有价值的。包括珞南的板块，因为我们最早可以探讨一个南湖的板块，其实南湖板块来说，包括老城板块，基本上现在土地开发已经完了。其实提到老城板块是比较负面的，我们知道机场搬迁以后，宝安是率先进来的，当时可能盘量大于我们长江紫都，但是出于自身运营的需要，把土地分散经营的，后来造成我们各自为政，包括规划，包括发展上面不成体系，包括刚才有尹总提到沿江的建筑群是不是整体对城市的提升。 从房价上面来看，南湖老城板块，我们说新城区的珞南板块，经济内测应该说价格增长比较快，但是老城区来说发展比较缓慢，特别是去年来说。为什么？首先是不具备我们这种大盘开发的整体，而且这样一种社区的概念可能过去之后会觉得比较杂乱，比较混乱。其实从这方面来说，我也不太看好积玉桥的发展思路。因为由于可能政策的原因，我们旧城改造的速度包括从06年开始已经是放慢很多了。从这个角度来说，我们土地，包括汉口江滩基本上都是以很小的地块功能。这种发展来说，可能目前是一个比较高的价格，但是从长远来说增长前景，包括社区品质，大社区的概念，比如说现在说积玉桥地区，比如说金都·汉宫卖到八千多，世贸锦绣长江均价到一万，可能我们更提是一种富人。富人他可能小社区的概念比较强，另外对周边的环境要求也比较高。所以从这方面来说，我们觉得中大·长江紫都就是说刚刚开发，虽然有它的劣势，总体来说武汉市场供应这两年进入一个高峰，但是作为一个后发的，不管是从规划来好，另外和政府合力打造，政府在规划会吸取很多经验教训，这一方面比较明显。因为武汉市发展太快了，我们知道地图可能两年前看的时候，我们现在看的中环线就是二环线，二环线就是中环线，包括我们的市政建设，因为发展太快了。所以我觉得中大长江紫都这是它的优势，我们可以避免先前发展的这样一个缺点。 另外从我们本身提出南外滩，我觉得首先这样一种任务对企业来说是的确是比较艰巨。如果没记错，世贸锦绣长江刚开始开进汉阳的时候，宣扬一个四新区的建设。但是发现这种建设任务过于庞大，单靠一个企业来说比较困难。他现在可能更多的着重于自己项目的这样一种介绍。我觉得刚开始也有专家提到，我们既然市政府包括先期的拆迁也好，承担一些社会责任感，我觉得后期应该在市政配套上面，政府有一些支持。另外我们企业来说，通过一种文化方面的营销，或者说水景资源，就是说需要实质性的东西也好，概念性的东西也好，增加它的文化或者是商业的一种亮点。 我有一个不成熟的想法，包括武汉所有的沿江楼盘，可能现在交通更着重于路上交通，其实包括我们过江隧道现在位于中大·长江紫都的旁边，远景来说，因为武汉的发展一直在借鉴上海，上海其实现在在开发利用江或者河也好，这个上面花了很大的经历。包括上海南外滩的打造，目前也在做这样一个工作。通过水上的运营，或者是观光也好，或者是水上的运营也好，其实武汉这两年在水上发展没有很大进步。我觉得从将来来看，我们沿江统一规划，包括武昌也好，汉口也好，包括世贸锦绣长江做起来，我们两江其实也是一个很大的卖点。包括对于本地市民来说，对于外来的游客来说，这方面其实可以进一步的挖掘。 最后还是一点，我觉得作为点指项目，包括对中大的了解，因为我们知道中大可能是作为一个集团它在浙江，包括在杭州一带影响力，作为一个品牌影响力是非常大的。近年来随着武汉市的整体增长，我们上次做了一个百强研究，现在基本上有13家，15家的企业基本上来武汉投资了。包括接触的恒大发布广告要拿地，从南外滩来说，我们目前是面临一定的问题。但是我想从长远来看，毕竟我们中大它是立足于八到十年的开发，我们现在购房也好，打造概念也好，它可能更着重于背后的这样一种实力，对品牌的信任。从品质来说，我想中大不可能在刚开始阶段，拿自己的声誉开玩笑，说得不好听，包括有一些本地的小开发商也好，这方面其实近年来纠纷，质量也好其实还是很多的。 所以基于以下几点，我今天作为研究院对于中大·长江紫都这个项目的一些分析，包括打造南外滩的不成熟的见解，谢谢大家！ [主持人]感谢李国政分析师。会议进行到现在，已经接近尾声，各位专家充满智慧的发言为我们所有的媒体下一步的报道，广开了思路，也为南外滩下一阶段的建设指明了方向。 我们下一周楚天都市报将对本次座谈会做大篇幅的详实的报道，另外我们和武昌区委、区政府，区委宣传部正在密切的合作，即将在五月份推出一个新武昌，大未来为主题对武昌区整个城市建设做一个全方位的深度的报道。其中，武昌区委、区政府领导对南外滩的品牌树立，老百姓对它的认知度这一块儿也非常的重视。我们这次座谈会也就是整个主题报道的启动，相信有了媒体、政府主管部门，专家、学者以及建设单位的深度合作，充分交流，武汉南外滩一个陌生的名词一定能够成为武汉成为的新名片，会议到此结束，谢谢各位的光临！ |