5年后，关于房地产过热和风险的讨论不绝于耳。事实上，当国家意识到，某些局部城市房地产市场过热、房价过高，国家层面控制房价也就开始了。

　　2003年，由央行发布旨在提高开发商贷款门槛的121号文件开始，各部委也分别采取相应措施进行宏观调控。

　　2005年5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》,这就是被后来称为的25号文，即国八条。

　　2006年5月，建设部、发改委等9部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，国务院做了转发，后被称为37号文，也称为“国六条”。

　　2007年3月，在全国的两会上，37号文件被再次强调。

　　但令老百姓不解的是，

　　一个最明显的例证是：国家发改委8月16日发布的数据显示，7月份全国70个大中城市房价上涨了7.5%。其中，新建商品住房销售价格同比上涨8.1%，二手住房销售价格同比上涨7.3%。

　　政府职能的回归

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则认为“中国房价不会跌，是因为中国房地产需求是挡不住的”。他个人很赞同吴敬琏的观点，中国货币流通过剩造成了中国房价和股市的火爆。从长期看，任何商品的价格高低只与需求和供应两项因素相关。要解决房价，必须从需求和供应的角度才能寻找有效解决之道。

　　就是在这样的背景下，8月24日的全国住房会议、最高级别的住房工作会议召开了，它甚至被外界称为“中国住房体制第三次变革”。

　　顾云昌指出，这次‘新政’并不是冲着房价去的，确切地说，它是政府对民生保障体系职能的回归。

　　据悉，“新政”的最大亮点有两个，一是中国的“保障房”被提到了前所未有的高度，有望扭转目前“重市场轻保障”的住房模式；二是对于商品房的涨价问题，新政将采取不同的调控思路和方式。

　　23日，在热线房产举办的就“国务院24号文件”研讨会上，中孚信地产顾问公司总经理江浩也指出，实行廉租房和购买有限产权经济适用房这两种渠道开辟后，让过去只能买商品房的人有了更多的选择，从而促进房市场更加健康的发展。

　　“24号文件给任志强正名了。”有业内人士笑言。的确，面对新政，曾因“为富人造房子”言论而广受诟病的华远集团总裁任志强如是评论：“24号文”与全国住房工作会议给未来定了个调子，那就是政府努力做好政府该干的保障低收入家庭的住房权利的事，市场则做好住房条件改善和生活质量提高的事。

　　汉口新华路一项目总经理认为：商品房价，不论是卖5000元、10000元每平方米甚至更多，那都是由市场需求来决定的。就好比10万一块的劳力士，或者是以千万、过亿元来计算的

　　8月13日国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。该文件明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

　　增加廉租房房源，确保资金来源

　　9月2日，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌应长城建设公司邀请，前来武汉参观该公司项目。作为曾参与1998年整个房改政策的制定过程起草人之一，很自然地，武汉媒体记者都围绕着他，围绕着23号文件、24号文件展开了一席对话。

　　“24号文件到底会取得怎样的效果，现在不好评论，但至少新政有一个很大的亮点，即确定了廉租住房的保障资金。”在顾云昌看来，这是一个不小的进步。

　　顾云昌认为，之前房改也在提兴建经济适用房、廉租住房，但是没有规定资金来源。资金缺口太大，是导致这些政策形同虚设的最大原因。而在24号文件中，细化了执行细则，明确提出，要通过政府新建、收购、改建以及社会捐赠等方式多渠道筹集房源，小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，要加大建设力度。

　　根据规定，扩大廉租住房资金来源。地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；住房公积金增值收益净收入要全部用于廉租住房建设；土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际进一步适当提高。廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。同时，中央财政对中西部地区给予专项支持。

　　24号文说：“新建廉租住房主要在经济适用住房小区和普通商品住房小区中配建，建成后由政府收回或回购，也可以集中建设。同时，要求积极发展住房租赁市场，鼓励建设中小户型住房出租。”

　　但是，在顾云昌看来，目前中国不适宜大量兴建廉租屋。他给出的观点跟武汉房产局资深房产专家陈新政早在2002年指出的观点如出一辙。2002年，晨报楼市周刊刊发了由他撰写的《兴建租屋还是补贴租金---对新土地政策下住房保障问题的若干思考》。文章指出，大量兴建廉租屋只有在特定的历史条件下才合理，即该地区的存量住房不足以满足大量无房户的需求，如二战后的日本、五六十年代的中国香港，80年代末深圳外来打工人员蜂拥而至，亟待兴建廉租屋尽快解决成千上万无房户的住房问题。

　　经济适用房只能有限产权，不满5年不能交易

　　国务院24号文件给予经济适用房全新的定义。“24号文”明确规定经济适用房属于政策性住房，购房人只拥有有限产权。这就从根本上划清了经济适用房与商品房之间的界限。

　　实际上，政府豁免了经济适用房的土地出让金，并且减免了应收的税费，已经是将相当大的一块属于全民所有的资产在无形中转移给了购房者。国务院24号文件提出的“有限产权论”在理论上杜绝了这条国有资产流失的通道。

　　同时，24号文件规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。即购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购。

　　23日，在热线房产举办的就“国务院24号文件”研讨会上，来宾在对24号文件称赞的同时，也提出了不少疑问。

　　60平方米够不够？

　　武汉易居房地产研究所总经理吴洋提出，武汉市前不久出台2006年到2020年武汉市发展规划指出，到2020年人均住宅面积达到35平方米。据统计，现在武汉市人均住宅建筑面积是26.86平方米，到了2020年达到35平方米，廉租房、经济适用房如果占到市场60%，那怎么样达到35平方米呢？

　　吴洋认为，这是矛盾的。照每户2.5人计算的话，大概面积应该接近100个平方米。如果是按照现在50平米、60平米这个面积来算的话，到时候将有接近60%的主流人群会达不到小康水平，所以这个也是社会保障水平的一个问题。

　　当本报记者把这个问题抛给顾云昌时，他并未作答。武昌一开发商认为，既然是廉租房、经济适用房，那么它的对象只是针对低收入家庭，起一个保障的作用，因此，不能拿小康的标准去衡量。事实上，在日本，60平方米的住房绝对是要算豪宅了。它除了在采光、通风方面差一点，不能做板楼而已。

　　以往购买的经济适用房如何算？

　　“严格经济适用住房上市交易管理。”24号文件规定：经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　24号文件对购买经济适用房如要进行交易，进行了补充：对于购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

　　已经购买经济适用房的方女士有点担忧，“不可否认，政府对经济适用房的规定，在理论上杜绝了这条国有资产流失的通道。但是，在新政之前购买的经济适用房该如何处理？”据方女士介绍，她之前在古田购买的一套经济适用房，价格也在3700元/平方米，并不比普通商品房便宜多少。如果今后出让，再按照24号文件规定的那样“按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款”，那可真亏大了。

　　方女士希望政府在出台细则的时候，可否酌情考虑将新政之前购买经济适用房与今后购买经济适用房区别对待。

　　“夹心层”如何买房？

　　8月24日，国务院召开的全国城市住房工作会议指出，城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。

　　但是，针对这一规定，不少业内人士表达了不同的看法：对这样的要求是否一定契合市场的真实需求，每一个城市的中低收入人群的比例是否就是这样提出质疑？

　　即便是有60%~70%这样的中低收入人群，那么今后房地产市场将出现以下局面：低收入者通过政府的廉租房或者廉租房补贴解决住房问题；中低收入人群通过有限产权的经济适用房购买有限产权住房；其他收入人群则通过市场解决住房问题。

　　解读和展望房地产市场的未来，低收入群体有了政府文件的保障，而这对夹在中间的中等收入人群来说，则很要命。有业内人士预计，剩余的大部分中等收入人群将被迫加入高收入人群“竞买”商品房，而商品房由于供应减少，价格反而有可能上涨。