去年开始，武汉中心城区先后涌现出一批滨江滨湖高端楼盘。今年以来，武汉高端住宅市场的供应量更是急剧放大。面对变幻莫测的市场环境，武汉高端住宅的价值在哪里？

　　新政后武汉高端市场将呈现什么样的走势？10日，长江日报报业集团与武汉市房地产开发企业协会、湖北福星惠誉置业有限公司及大家顾问机构联合主办了“新政下的武汉高端住宅价值论坛暨水岸星城一期西区产品发布会”，邀请了国内知名专家为我们解密武汉高 端市场。

　　高端市场才刚起步

　　武汉市房地产开发企业协会秘书长肖汉昌

　　长期以来，武汉房地产市场提供的产品都是中低档的，高端产品几乎没有。用成熟市场的标准来衡量，这显然是不够的。

　　但近来，武汉楼市的高端产品从无到有多起来了。特别是今年以来，以水岸星城为代表的一批高端楼盘集中亮相，填补了市场空白，满足了高端需求，改变了武汉高端楼盘匮乏的现状。这是武汉房地产市场的进步，标志着武汉房地产市场正在走向成熟。基于这点，我个人认为，今天论坛的主题具有比较强的现实意义，也对开发商开发高端楼盘、消费者认识高端楼盘具有比较强的指导作用。

　　当前，我国房地产业正处在新的宏观调控周期中，正面临着一场政策风暴。中央政府正在以行政、经济、法律的综合手段来调控这个产业。从全国情况看，整体投资额和销售额都出现了较大回落。从个体看，不同的城市由于经济发展水平不同、房地产业发展程度不同，受宏观调控影响的轻重也不同。

　　从武汉的情况看，除了房地产投资额、销售额出现了一定程度的回落外，不同区域的楼盘、不同类别的楼盘受影响的程度不同，不同开发企业的楼盘，如操盘实力较强的企业与操盘实力较弱的企业，他们的项目受影响的程度也不同。宏观调控对项目的影响不再像过去那样一荣俱荣一损俱损，而呈现出多样性和差异性。

　　宏观调控对产业的影响不会立竿见影，而是随着时间的推移逐步显现出来。我们的市场接下来还会出现哪些新情况、新问题，呈现哪些特点？中央政府还会采取哪些新举措？这些都是不确定因素，有待我们进一步观察和思考。

　　对此我认为：第一，市场是按自身规律运行的，不以个人意志为转移。我们每个人都可以评论楼市、判断楼市，但我们的分析和判断不可能左右楼市的发展。

　　第二，无论政策如何调整，市场如何变化，房地产业在国民经济中的支柱产业地位不会改变，房地产业向前发展的趋势不会改变，社会对房地产业的刚性需求也不会改变。

　　基于这样的分析，我个人对发展中的武汉房地产业持乐观态度。虽然主流是中低端产品，但高端产品尚处于起步阶段，还有巨大的发展空间。随着社会经济不断发展，高收入人群不断扩大，高端住宅的需求量也会不断增多。因此从需求看，高端市场的前景是广阔的。

　　由于武汉楼市开发高端产品的时间还不长，积累的经验还不多，必须在开发实践中不断总结、完善和提高。如何开发高质量水平、高档次配置、高科技含量、高使用寿命的高端产品，是开发企业的前进方向，也是当前和今后要面临的行业课题。希望武汉的高端住宅不仅仅停留在区位优势和环境优势上，更反映在产品内在品质上。

　　福星惠誉作为武汉市最具实力的民营企业，近年来屡创佳绩，在社会上享有良好的品牌形象。水岸星城是福星惠誉涉足高端市场的首个项目，相信他们在成功开发和销售了水岸星城一期东区产品的基础上，即将推出的西区产品一定会更加有魅力，更加完美，在规划设计、景观设计、园林设计、产品配置上都会有新的亮点，吸引更多购房者和投资者的目光。

　　五合国际建筑设计集团总顾问刘力

　　现在全国各地都有一些价值不菲的楼王，武汉终于也有了自己的高端住宅产品。很多业主选择了水岸星城，大家心里可能还有顾虑：我买的这个房子是不是物有所值？它还有没有升值空间？不动产的核心价值体现在哪些方面？

　　中国的住宅从经济适用房到所谓豪宅，售价相差几十倍。在北京，CBD的豪宅可以卖到6万元/平方米，经济适用房却只有3000多元/平方米。但至今为止，我国还没有一套国家标准来规范住宅的品质及其相对应的价格。而消费者都追求性价比，因此我们结合中国的情况，制定了一套豪宅标准，它只是一个企业标准，无法替代国家标准，但它肯定是中国的第一套豪宅标准。它在十个方面提出了可以量化的指标。

　　第一，区域环境

　　位置决定了楼盘最基本的价值。大家可以自行对水岸星城判断一下，城市里还会不会有这样的地段？它所处的板块在市场上的认知度如何？

　　关于交通，现在的交通环境不再是以空间距离去衡量了，而是以时间来衡量。不论你住得多远，只要开车方便就好。在北京，亚运村、奥运村说起来在城里，开车不花一个小时进不了内环。而某个豪宅在城郊，开车走高速公路再上高架，半小时就到了城中心，所以交通方便不看空间看时间。

　　再看自然环境，有没有山，有没有水。再看人文环境，周边有没有名校、旅游景点、高尔夫球场等等。这些稀缺资源都可以让你的不动产升值。

　　第二，规划价值

　　任何一块地皮都有好的一面，不好的一面，做出一些好卖的房子，一些不好卖的房子。开发商要通过规划让不好卖的房子也好卖，好卖的房子更加好卖。这叫好地诚可贵，规划价更高。这是规划价值的体现。

　　第三，细化功能

　　大家谈房子总喜欢说几室几厅，其实几室几厅是福利分房时代的概念。那时候评判房子的好坏只有两个指标，一是面积大小，二是房间多少。现代豪宅应该抛弃这种陈旧思路，突破传统的别墅品面布局。

　　我们现在的生活发生了很多变化。卧室里除了床还要有电视、大衣柜、写字台、化妆台……卫生间里除了面盆、马桶还要有按摩浴缸甚至桑拿房……除了吃饭、睡觉、盥洗的地方还要有健身的地方、专门存放衣服的地方……

　　新的生活方式带来户型的创新和变化，所以豪宅的关键已不在面积大小，而在功能是否齐全。豪宅应该开阔思路，而不能局限于已有的样子。

　　第四，空间设计

　　必须突破几房几厅的概念，设计出更多的个性化空间。

　　第五，内部配置

　　技术是手段，目的只有一个：居住舒适度高而能耗低。

　　购买豪宅的人都有较强的支付能力，并不缺房子住。除了对面积的要求外，他们要求豪宅物业应有更高的质量，应有更先进的科技以支撑保障更舒适的生活。这就要求豪宅在结构体系方面、维护体系方面、门窗五金方面、节能等方面有比较大的提高。

　　第六，装修标准

　　豪宅装修不是包金包银，做得金碧辉煌，像皇宫一样。关键要有精度，有艺术感，就像高级轿车、飞机、游艇的精度和内饰。

　　第七，外部形象

　　任何外在风格都可以是豪宅，关键在于它的品位和精细化的设计。中国第一代豪宅全都做成欧式外观，现在则有了很大改变，有了中式风格的别墅，这是经济发展的必然。随着经济进一步发展，超过日本，超过美国，到那个时候，我们不会再用西方的东西。

　　第八，园林景观

　　豪宅的园林景观不只是多种植被多绿化，它要同建筑的外观结合起来。

　　第九，私密和安保

　　几个月前我国国家领导人访问了比尔·盖茨的家，他家里最重要的设备就是电子化的安保系统。有钱人需要安全、重视安全，所以豪宅的安全系统格外重要。

　　第十，尊贵服务

　　这是中国现在最缺乏的。不过也开始有一些比较好的尝试，比如北京一个楼盘只配备女保安，因为开发商认为小区服务人员本质上和空中小姐没什么区别，她们是小区的形象大使、微笑天使。

　　中国的豪宅同国外相比还有很大差距，但不要气馁，这是好事，说明中国豪宅的空间还很大。否则开发商要愁死，设计师也要愁死。

　　回到开头提的问题上来，水岸星城到底是不是物有所值？到底能不能升值？就从两个方面来判断：第一，土地的唯一性怎么样，是不是绝版；第二，产品品质怎么样。

　　看清产业属性

　　深圳香地房地产顾问公司尹香武

　　大家可能一直以为中国楼市的起源是在改革开放以后，其实不然。

　　清朝末年，中国楼市就在庐山、北戴河、上海先后萌芽——1886年居住在汉口的英国人李德利开发庐山，1893年英国人史德华在北戴河建首栋别墅，1912年上海别墅始成市。

　　1912年进入民国，1927年到1949年内战，新中国实行计划经济，中国房地产市场经历了50年之久的断代，导致整体性迷失。

　　中国房地产未长先死，断代使全民成为房地产市场的盲人——不动产变成“不懂产”。

　　假设我左手边的人都是买了房子的，右手边的人都是没有买房子的，你会发现右手边没有买房子的人都在批评房地产，而左手边买了房子的人都不说话了。这就是房地产市场目前的舆论现状，未参与的人掌握了话语权。可是你都没有参与进来，怎么有权利评论呢？话语权倒置。

　　作为一个外地人，我对武汉的认识是，武汉还处在都市化初期，和一线城市的表现尚不相同；是华中老大、交通枢纽，去哪儿都快捷；土地资源相对丰裕，一个区就抵得上深圳一个市；此外，是市民主导的城市，天生多中心，拥有大企业、大学校、大政府，资源不稀缺，置业者消费技能差。在武汉买房子不像深圳人那样，好像有人在背后用刀子逼着你不买不行一样。

　　再来分析一下房地产的属性。

　　现在关于房地产的信息铺天盖地，说这说那的都有，怎么去判断呢？摒弃信息就看关键点：房地产的属性。如果属性没有变，就不用担心。

　　任何国家、任何社会，只要是搞市场经济的，只要土地成为了资本，它最大的财富就是房地产。房地产是少有的有尊严的财富保有途径，是社会财富的主要承载体。房地产占主要财富的份额在65%%以上，而我国大概是40%%不到，空间还很大。

　　当前的宏观调控可能造成阶段性盘整，甚至阶段性

　　中国曾经发生过土地市场崩溃，使发展商相对成熟，而楼市崩溃还没发生过，购房者还没有真正成熟起来。我们正在经历5000年来所没有的资产变局，要树立房地产是社会最大的财富保有载体的观念，武汉作为