经适房管理办法许可制面临行政许可法考验

　　建设部、国家发改委、国土资源部、人民银行发布的《经济适用住房管理办法》已经实施，北京市国土资源和房屋管理局据此制定的实施办法也已经公布。应当说《经济适用房管理办法》对规范经济适用房的开发和交易会起到规范作用，也得到多数市民的欢迎和认同。

　　但是，随着政府法制建设的加强，特别是7月1日《中华人民共和国行政许可法》生效，《经济适用房管理办法》等管理规章将经受考验。

　　许可制度的合法性将面临考验

　　《经济适用房管理办法》规定经济适用房实行项目法人招标制度：经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

　　《经济适用住房价格管理办法》规定：经济适用住房价格实行政府指导价。《经济适用房管理办法》规定：经济适用住房的价格应当以保本微利的原则，销售实行明码标价，不得在标价之外收取任何费用。

　　《经济适用房管理办法》规定：购买和承租经济适用房购买和承租人资格审核制度。

　　上述的规定，都属于行政许可行为，但是按照将于7月10日生效的《行政许可法》的规定，只有法律、行政法规、地方新法规可以设定行政许可。在特殊情况下，必要时，国务院可以采用发布决定的方式设定行政许可，省级人民政府可以设定临时许可。由此可以看出，国务院各部委无权设定行政许可包括临时许可。因此，到2004年7月1日以后，《经济适用房管理办法》设定的许可制度将面临无效。

　　交易限制和价格控制无法落实

　　购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售，出售人须按成交额的10%补交综合地价款，出售后不得再购买政策性保障住房。

　　对价格的限制，很可能出现“黑白合同”，欺骗监管机构。但是该黑白合同一旦出现纠纷，如何处理，是一个法律难题。《中华人民共和国合同法》规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。最高人民法院对此的解释也很明确：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。这样就造成在“黑白合同”对价格有不同规定时，法院不能依据相关的规章或规范性文件认定价格条款无效。从而出现两个合同的价格条款均有效地的尴尬境地。这也就造成在实质上相关规定对交易价格的限制落空。

　　处罚不能到位 追回权无根据 补交差价无对象

　　《经济适用房管理办法》规定：对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或集资、合作建房的个人，由经济适用住房主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款，并可提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由经济适用住房主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。

　　管理部门追回所购经济适用房缺乏法律依据。经济适用房的买卖行为是在开发商与购房人之间进行的，而合同的效力又是又人民法院和仲裁机构按照法律、行政法规的规定确定。管理机关追回权来自于哪里？这是否有悖于保护私人合法财产的宪法原则？

　　购买人按照市场加价不足购房款的规定更无操作性，市场价如何确定，差价不给谁？如果差价不给开发商又依据什么？

　　应当说，对于骗购行为，管理办法没有设定处罚措施。根据《中华人民共和国行政处罚法》的规定，部委规章只能设定警告和一定数额范围内罚款处罚。追回骗购房屋、补交房价差价是属于什么性质的行为呢？

　　国务院发布的《全面推进依法行政实施纲要》规定“行政机关实施行政管理，应当依照法律、法规、规章的规定进行，没有法律、法规、规章的规定，行政机关不得作出影响公民、法人和其他组织合法权益或者增加公民、法人和其他组织义务的决定。”应当说，加强对经济适用房进行有效地管理，对改善市民生活和规范房地产市场的市场行为，都具有重要的意义。但是，目前的法律、法规不健全，法律体系还没有形成，势必影响管理效果。建议：通过国务院制定行政法规或者通过人大常委会立法才能真正规范经济适用房的管理行为。因为只有这样，才能设定行政许可，设定合同生效条件、设定行政处罚。

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